大同养牛场出租，如何设定会计科目

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牛排是谁发明的

牛排的发明人是谁目前无法考正，牛排的起源地是在欧洲，最先开始吃牛排的应该是意大利，意大利作为一个美食大国，将牛排的美味发挥的淋漓尽致。但是，比较流行的微波牛排，他的发明人是王宏亮。

这道美食可以说是家喻户晓。制作一份家庭牛排这种来自于西方的美食对于擅长拿筷子的东方人来说已变得易如反掌。但很少有人知道“家庭牛排”竟然是当年一位名叫王宏亮,30岁不到的年轻创业者所发明的。

牛排：或称牛扒，是块状的牛肉，是西餐中最常见的食物之一，牛排的烹调方法以煎和烧烤为主。

猪肉及羊肉是平民百姓的食用肉，牛肉则是王公贵族们的高级肉品，尊贵的牛肉被他们搭配上了当时也是享有尊贵身份的胡椒及香辛料一起烹调，并在特殊场合中供应，以彰显主人的尊贵身份，到了18世纪，英国已经成了著名的牛肉食用大国，现今的美国是消费牛肉的最大国家，牛排则早于在十九世纪中叶成了美国人最爱的食用方式。

关于蒙古大草原的资料

位置：位于我国北边中部，东经97°12’至126°04’，北纬37°34’至53°23’，面积118.3万平方公里，居全国第三。海拔多在1000米以上，多草原（6大草原）和湖泊（1000多个）。

气候：内蒙古属半干湿的中温带季风气候，东部为半湿润地带，西部为半干旱地带。最主要的特点是昼夜温差较大，一般可达10度左右，所以到这里旅游要多带衣服。内蒙古的灾害性天气有春旱和冬季暴风雪

内蒙古从东至西可分作两大气候区：

草原气候区，从东端呼伦贝尔草原至阴山河套平原一带，冬季冰天雪地，历达半年之久，平均气温为摄氏零下28°C左右。夏、春、秋几乎相连，五月至九月气候温和，是旅游草原最佳季节。

沙漠气候区，从阴山以西阿拉善沙漠高原至巴丹吉林沙漠，春日（四月中至五月底）多风暴，夏日酷热，冬日奇寒，

最佳旅游时间：秋季（八月中至九月底，约40天）气候温和，是涉足沙漠最佳季节。

面积：118.3万平方公里,约占国土面积的12.3%。

人口：2362万（1999年底），占全国总人口的1.88%。

民族：目前内蒙古有49个民族，主要以蒙古族和汉族为主，此外还有朝鲜、回、满、达斡尔、鄂温克、鄂伦春等民族。

行政区划：内蒙古自治区是我国第一个实行民族区域自治的省级自治区。全区现设呼和浩特、包头、乌海、赤峰4个省辖市；呼伦贝尔、兴安、哲里木、锡林郭勒、乌兰察布、伊克昭、巴彦淖尔、阿拉善8个盟；16个县级市、17个县，52个旗，其中包括鄂伦春、鄂温克、莫力达瓦达斡尔3个少数民族自治旗。

概貌：内蒙古自治区北邻蒙古和俄罗斯，与我国八省相邻，包括黑龙江、吉林、辽宁、河北、山西、陕西、宁夏和甘肃。其地图形状形似一只昂首的草原之狐，境内草原遍布，包括呼伦贝尔草原、锡林郭勒草原、乌兰察布草原等，是中国最大的天然牧场之一。西部是黄沙浩瀚的戈壁荒漠地带，高原上的大漠驼影，与草原的翠绿草色相映成趣。

景观：呼和浩特、包头、乌海、赤峰、集宁、锡林浩特、通辽、海拉尔、二连浩特。

·呼和浩特

·呼伦贝尔盟

·鄂尔多斯

·乌兰察布盟

·海拉尔

·乌海

·阿拉善盟

·赤峰

·包头

·锡林郭勒

·兴安盟

·通辽

·伊克昭盟

·巴彦淖尔

内蒙古位于蒙古高原东南部，地势高而平坦。境内有上千个大小湖泊。在广阔平坦的蒙古高原上，没有黄土高原的深沟、墚、峁等地貌。除了大兴安岭和大青山山脉之外，大部分是平缓的原野。

大青山山脉的南面一带，黄河自宁夏北上，流经鄂尔多斯高原的旁边断层地陷带，形成黄河的前套和后套，为内蒙古提供面积辽阔的大粮仓，亦因此在内蒙古高原增添两片平原，后套平原和前套平原（又名土默川平原）。

“天苍苍，野茫茫，风吹草低见牛羊”是内蒙古大草原的真实写照。著名的呼伦贝尔大草原，绿波千里，一望无垠，微风过，羊群如流云飞絮，点缀其间，草原风光极为绮丽，令人心旷神怡。

航空：有呼和浩特至北京、上海、广州、乌兰巴托、海拉尔等区内外18条航线和2条国际航线。

铁路：现有19条国有铁路干线、12条支线、5条地方铁路，与北京、西安、海拉尔、兰州、银川等数十个城市均有火车通行。

公路：先进的呼包高速公路已建成使用，已实现了各旗县通公路，许多世代闭塞的农牧区和边境地区也建起了公路，并开辟了与蒙古、俄罗斯边境省区通车的6条客运班车路线。

市内交通：以市区为中心辟有近二十条公共汽车线路，通往城区各地。在火车站有1路公共汽车通往旧城，7路公共汽车通往新城。有数千辆出租车，遍及城市公共场所及大街小巷，昼夜服务。

旅游内蒙古，除多条航空线，还有八条陆路路线可供选择：

第一，沿黑龙江滨洲铁路（由哈尔滨至满洲里）入蒙，直抵海拉尔，全程七百四十多公里，车程约十五小时；或从北京乘坐“草原列车”，沿赤峰、通辽

、齐齐哈尔，途经多个内蒙草原区，扎兰屯，直抵海拉尔。

第二，走吉林长白铁路，经白城中转白阿铁路，至内蒙阿尔山新旅游点止，全程六百七十多公里，车程约十六小时。

第三，沿京秦铁路，由锦州中转公路车往内蒙锡林郭勒草原，全程四百九十多公里，一天可达。

第四，由北京沿京包铁路，抵张家口中转公路汽车入蒙，首程铁路二百多公里，次程公路七十多公里，抵察汗淖尔草原。

第五，自山西大同出发，沿京包铁路入蒙，至呼和浩特，全程二百八十多公里，车程约五小时。

第六，自京包铁路入蒙，至包头转旅游车至乌梁素海，浏览河套平原一带；此外，还可由包头往成吉思汗陵园。

第七，自银川往西走，经贺兰山入蒙，进入阿拉善沙漠区。

第八，自甘肃酒泉入蒙，至额济纳旗，可一睹巴丹吉林的沙丘奇观。全程三百九十多公里，一天可达。

内蒙古自治区宾馆饭店建设迅速,各主要城市都建有星级酒店、涉外酒店，以及各种档次的宾馆、旅馆、等等。在草原上旅游还可住近牧民的蒙古包。

近年来,内蒙的旅游基础设施、旅游接待条件明显改善。目前已有涉外饭店近百家，其中星级饭店几十家，包括三星级3家、二星级8家；还有数十家国内旅游定点饭店，可以满足众多游客不同层次需求。

到相对偏僻的地方旅游，你也可以选择到牧民家中住宿，牧民民风淳朴，豪爽好客，定会热情招待。当然，你最好送些纪念品之类以示友好和谢意。

内蒙古的餐饮，野味十足，风味独特，这里用餐十分方便，城内城外既能遍尝兼具南北风味的菜肴，又可大嚼草原野味。

内蒙古大草原上有丰富的野味，狍子肉、山鸡肉、山野菜、野生蘑菇等佳肴，风味美食，品种丰富，随您挑选。

其中风味佳肴有烤全羊、扒肉、烤羊腿、奶皮子、奶豆腐、马奶酒、昭君酒等。其中扒肉和烤全羊，最为出色。其味独特，令人垂涎。一边尝着美味佳肴，一边再品着马奶酒，真是过得比神仙还要逍遥。

特色菜

烤羊腿

烤羊腿是呼伦贝招待宾客的一道佳肴名菜。烤羊腿是从烤全羊演变而来。相传，生活在中国北方广阔大地上的狩猎和游牧的民族，常在篝火旁烘烤整只的猎物和整羊进食。人们逐渐发现整羊最好吃的部位是羊后腿，便经常割下羊后腿烘烤。单独烘烤的羊后腿不但比烤整羊时间快，而且更加味道鲜美，食用方便，烤羊腿遂逐渐代替了烤整羊。经过长期的发展，在羊腿烘烤过程中逐步增加了各种配料和调味品，使其形、色、味、鲜集一体，色美、肉香、外焦、内嫩、干酥不腻，被人们赞为“眼未见其物，香味已扑鼻”。

奶茶

是蒙古族特有的一种日常饮品，在蒙古包中常年弥漫着奶茶特有的醇香。奶茶是用砖茶和牛奶共同煮成的，煮沸后还要加入少许的盐。食用时一般佐以饼等面食。

手扒肉

手扒肉是呼伦贝尔草原游牧民族千百年来的传统食品，也是草原牧民最常用和最喜欢的食品。手把肉一般即指羊肉，吃法独特，并不用筷子，而是用手抓食。

到草原游玩，除了策马扬鞭之外，品尝手扒羊肉更是一道必不可少的项目，在人们的心目中，只有这样才算是真正到了草原，才没有虚此一行。

手把肉

手把肉是呼伦贝尔草原蒙古、鄂温克、达斡尔、鄂伦春等游牧、狩猎民族千百年来的传统食品。即用手把着吃肉之意。羊、牛、马、骆驼等牧畜及野兽的肉均可烹制手把肉，但通常所讲的手把肉多指手把羊肉而言。

手把肉是草原牧民最常用和最喜欢的餐食，也是他们招待客人必不可少的食品。常年似乎已形成这样一种概念，即到草原观光旅游不吃一顿手把肉就算没完全领略到草原食俗风味和情趣，虚此一行。牧民不用手把肉招待客人，就不能完全表达自己的心意。因此，用手把羊肉款待远方客人，在呼伦贝尔地区已成为一种定规。

涮羊肉

也称“涮锅子”，是风行呼伦贝尔的一种食肉方法。因呼伦贝尔草原无化学污染，水草丰美，温差大，所产绵羊肉鲜细嫩，无膻味，是涮锅子的上等原料。六七十年代北京“东来顺”火锅店专门从呼盟购羊，以张扬声誉。现今呼盟各地饭店，餐厅几乎都经营涮羊肉项目。涮锅子的火锅有多种，有铜质、铁质、不锈钢、瓷的；有多人合用和单个使用两种，燃料也分木炭、液化气、酒精、电等数种。

整羊席

整羊席是呼伦贝尔地区款待贵宾和祭奠及盛大节日宴会上的极贵重的名佳菜。色、香、味、形具佳，别有风味，轩宴席是整只羊做成而得名。一般选用二岁左右肥羯羊整只。

内蒙古自治区1991年“那达慕大会”决定，每年7月15日－－8月15日为“草原旅游节”。

每年7、8月的内蒙古大草原总是沉醉在鲜花绿草的恋情里，“那达慕大会”成为这里最重要的节日，这时，成千上万的蒙古族牧民，穿起节日的盛装，不远旅途遥远，云集到绿海如茵的草原上，往日宁静的草原，呈现出一派繁荣的景象。

“那达慕大会”距今已有2000多年的历史了，早在远古时期，蒙古族的祖先就在这一带活动，摔跤、射箭、赛马早已成为那达慕大会的主要内容之一。现在“那达慕大会”的比赛内容除了传统的三项外，还增加了马术、步枪射击、柔道、摩托车表演、蒙古象棋等项目。

蒙民除了上庙赶会，敬神拜佛以外，每年还要家举办春秋两季的“平安经会”。此“诵经会”规模大小依主人家的经济情况而定，这种习俗一起延续到近代。

土默地区的蒙古族还有“祭敖包”的风俗。“敖包”是疆域地界的一种标志，有的利用突出地面的自然物，有的则是人工筑起的土包、石包、柴包等。人们将所祭食品摆在敖包前一起跪下，祝愿：“民族兴盛、疆域安定，人畜两旺，永保太平”。祭后则分食祭品，有的还边唱歌，边娱乐。

蒙古族礼俗

爱畜如在草原上遇见畜群，汽车与行人要绕道走，不要从畜群中穿过，否则会被认为是对畜主的不尊重。

做客

乘汽车到牧民家做客者要看蒙古包附近勒勒车上是否拴着马，不要贸然驶入，免得马惊挣断缰绳跑失。进包要从火炉左侧走，坐在蒙古包的西侧和北侧，东侧是主人起居处，尽量不坐。入坐时不挡住北面哈那上挂着的佛像。进包后可席地而坐，不必脱鞋。不要坐在门槛上。

敬茶

到牧民家做客，主人首先会给宾客敬上一碗奶茶。宾客要微欠起身用双手或右手去接，千万不要用左手去接，否则会被认为是不懂礼节。主人斟茶时，宾客若不想要茶，请用碗边轻轻把勺或壶嘴一碰，主人便即刻会明白宾客的用意。

敬酒

斟酒敬客，是蒙古族待客的传统方式,是表达草原牧人地客人的敬重和爱戴。通常主人将美酒斟在银碗、金杯或牛角杯中,托在长长的哈达之上，唱起动人的蒙古族传统的敬酒歌，客人若是推推让让，拉拉扯扯，不喝酒，就会被认为是对主人瞧不起。宾客应随即接住酒，接酒后用无名指蘸酒向天、地、火炉方向点一下，以示敬奉天、地、火神。不会喝酒不必勉强，可沾唇示意，表示接受了主人纯洁的情谊。

献哈达

哈达是蒙古族日常行礼中不可缺少的物品。献哈达是蒙古族牧民迎送客人和日常交往中使用的礼节。献哈达时，主人张开双手捧着哈达，吟唱吉祥如意的祝词或赞词，渲染敬重的气氛，同时将哈达的折叠口向着接受哈达的宾客。宾客要站起身面向献哈达者，集中精力听祝词和接受敬酒。接受哈达时，宾客应微向前躬身，让献哈达者将哈达挂于宾客颈上。宾客应双手合掌于胸前，向献哈达者表示谢意。

尊老慈幼

到牧民家做客，见老人要问安，须以“您”相称。不在老人面前通过，不坐其上位，未经允许不要与老人并排而坐。对小孩不可斥责或打驾。不要当着家人的面数说孩子生理缺陷。

其他

到牧民家做客，要带适当的礼品，如酒、糖、小食品等。对迎面狂吠的牧羊狗仅可喝斥，不可打。解手须至蒙古包南方较远处，不可到蒙古包东、西侧（有羊圈）、北侧（气味会随风刮入包内）。冬天不要到包北、西侧乱踩，因那里的雪是化水食用的。离开主人家须道再见并致谢意。

养牛场是免税的,如何设定会计科目

养牛场是免税的，如何设定会计科目？

养牛场的会计核算与工业企业大同小异，只需增设“生产性生物资产”和“生产性生物资产累计折旧”两个会计科目即可。

按照企业会计准则的规定，这两个科目的核算如下：

生产性生物资产

一、本科目核算企业（农业）持有的生产性生物资产原价。

二、本科目可按“未成熟生产性生物资产”和“成熟生产性生物资产”，分别生物资产的种类、群别、所属部门等进行明细核算。生产性生物资产发生减值的，可以单独设定“生产性生物资产减值准备”科目，比照“固定资产减值准备”科目进行处理。

三、生产性生物资产的主要账务处理。

（一）企业外购的生产性生物资产，按应计入生产性生物资产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

（二）自行营造的林木类生产性生物资产、自行繁殖的产畜和役畜，应按达到预定生产经营目的前发生的必要支出，借记本科目（未成熟生产性生物资产），贷记“银行存款”等科目。

（三）天然起源的生产性生物资产，应按名义金额，借记本科目，贷记“营业外收入”科目。

（四）育肥畜转为产畜或役畜，应按其账面余额，借记本科目，贷记“消耗性生物资产”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。产畜或役畜淘汰转为育肥畜，按转群时的账面价值，借记“消耗性生物资产”科目，按已计提的累计折旧，借记“生产性生物资产累计折旧”科目，按其账面余额，贷记本科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

（五）未成熟生产性生物资产达到预定生产经营目的时，按其账面余额，借记本科目（成熟生产性生物资产），贷记本科目（未成熟生产性生物资产）。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

（六）择伐、间伐或抚育更新等生产性采伐而补植林木类生产性生物资产发生的后续支出，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。生产性生物资产达到预定生产经营目的后发生的管护、饲养费用等后续支出，借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”等科目。

（七）处置生产性生物资产，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按已计提的累计折旧，借记“生产性生物资产累计折旧”科目，按其账面余额，贷记本科目，按其差额，借记“营业外支出——处置非流动资产损失”科目或贷记“营业外收入——处置非流动资产利得”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

四、本科目期末借方余额，反映企业生产性生物资产的原价。生产性生物资产累计折旧。

1、本科目核算企业（农业）成熟生产性生物资产的累计折旧。

2、本科目可按生产性生物资产的种类、群别、所属部门等进行明细核算。

3、企业按期（月）计提成熟生产性生物资产的折旧，借记“农业生产成本”、“管理费用”等科目，贷记本科目。处置生产性生物资产还应同时结转生产性生物资产累计折旧。

4、本科目期末贷方余额，反映企业成熟生产性生物资产的累计折旧额。其他诸如房屋、牛舍、运输工具、机器器械，符合固定资产条件的，仍按固定资产的核算方法核算；土地、专利等符合无形资产条件的，仍按无形资产的核算方法核算。至于你说到的免税，《农产品注释范围》中的鲜奶，是指各种哺乳类动物的乳汁和经净化、杀菌的乳汁。税率为13%；市场上的纯牛奶、新增微量元素的高钙纯牛奶、补铁纯牛奶、花生牛奶、等，则都属于经过若干工业生产程式加工制成，不属于鲜奶，适用税率为17%。按政策规定经批准予以免税的，作为补贴收入核算。也就是说，增值税按规定核算，只是不再缴纳，转作补贴收入即可，借：应交税金，贷：补贴收入。关于生产成本的问题，企业会计准则规定，生产性生物资产达到预定生产经营目的后发生的管护、饲养费用等后续支出，是作为“管理费用”核算的，所以损益表中的生产成本，只填当期生产性生物资产和固定资产提取折旧进入农牧生产成本的部分就行了。

一、建账

如果是手工账，建账一般有几个程式和准备：

1）准备会计账簿——现金日记账、银行存款日记账（没有银行开户不用此账本）、明细分类账、总分类账

2）准备会计凭证——原始凭证（收据、入库单、出库单、销售单、报销单、工资表等），记账凭证（一般多数企业使用收付转凭证）

3）设定会计科目——将经常用到的会计科目找出，写在口取纸上，贴上在账簿的右侧或上方，每个明细科目之间留出几页，备登记使用

4）根据会计业务编制会计记账凭证，如果是新建企业，第一笔应该是借：银行存款贷：实收资本。其他按实际发生编制凭证

至此，账就算建好了，接下来是初始登记了。

二、初始登记

资产负债表的年初数主要有这么几笔：

1）实收资本，即注册资金，如果是个体户没有注册资金，可以按实际情况填写

2）银行存款余额，与库存现金一并填写在货币资金

3）存货，可以按实际成本或盘点金额填在年初数，如果只有数量没有单价，可以参照同类市场价

4）固定资产，只要是使用年限一年以上，同时能为企业带来经济利益流入的均可记入固定资产，新准则取消了对单位价值的要求

5）负债，主要是你们欠付的货款、借款等，如果没有年初数可以填0

如果年初数有遗漏可以在下月记入，只当是本年发生的。

利润表是时期数，不涉及账户余额，直接从今年开始计算即可。

三、农业企业主要会计处理，以奶牛养殖为例：

1）购入种苗和发生的养殖费用（人工费、水电费、饲料、场地租金、装置折旧等）

借：生产性生物资产-奶牛

贷：应付职工薪酬/库存现金/累计折旧等

2）奶牛开始产奶，计提折旧

借：农业生产成本

贷：生产性生物资产累计折旧

3）牛奶入库

借：库存商品-牛奶

贷：农业生产成本

4）牛奶售出后

借：主营业务成本

贷：库存商品-牛奶

收入和期末结转与其他企业一样，不赘述。

我也没做过这个，但是施工企业的帐是用完工百分比的方法；基本科目有工程施工

工程结算，工程施工—毛利，主营业务收入，主营业务成本。

就是这些了。

按照企业会计制度的科目设定建账就可以了，只是在记账的时候在管理费用中明确开发费用的部分

非企业单位中参照行政事业单位会计制度

养牛场是如何扫圈的？

1、养牛场处理废弃物的方法养牛场区内应于生产区的下风处设贮粪池，粪便及其他污物应有序管理，每天应及时除去牛舍内及运动场子褥草、污物和粪便，并将粪便及污物运送到贮粪池。

2、场内应设牛粪尿、褥草和污物等处理设施，废弃物遵循减量化、无害化和资源化原则。

2、养牛场应建在地势高燥、背风向阳、地下水位较低，具有缓坡的北高南低，总体平坦地方。切不可建在低凹处、风口处，以免排水困难，汛期积水及冬季防寒困难。

水产养殖会计科目：

（一）成本核算物件

水产业一般以水产品品种为成本核算物件。水产养殖的主要产品有鱼、虾、贝类、藻类、鱼种、鱼苗等。

（二）成本专案：

1.直接材料，指直接用于养殖生产的苗种、饲料、肥料和材料等。其中：苗种指直接用于养殖生产的鱼苗、鱼种、虾苗、蟹苗、贝苗、藻苗、水生植物的种子等，孵化用的亲鱼、亲虾也属于本专案；饲料指直接用于养殖生产的各种饲料；材料指直接用于养殖生产的各种渔需物资和渔具等低值易耗品摊销等。"

2.直接人工，指直接从事水产养殖人员的工资、工资性津贴、奖金、福利费。

3.其他直接费，指除直接材料、直接人工以外的其他直接费用。

4.制造费用，指应摊销、分配计入各产品的间接生产费用。

（三）成本计算公式

每万尾鱼苗成本=育苗期的全部生产费用/育成鱼苗万尾数每万尾（千克）

鱼种成本=育种期的全部生产费用/育成鱼种万尾（千克）数

多年放养成鱼单位（千克）成本=（捕捞前各年发生的生产费用+本年生产费用）/成鱼总产量

逐年放养成鱼单位（千克）成本=本年成鱼放养的全部费用/本年成鱼产量

海水养殖成鱼单位成本=（捕捞前各年结转的生产费用+当年发生的生产费用+捕捞费用）/海水养殖成鱼总产量

见<<小企业会计制度>>

筹建期，你们就应该把所有以后能用得上的科目，就都要进行设定的。

对一筹建期发生的费用。

按新准则的规定，计入管理费用的。

也就是在发生时，直接计入管理费用（资本化条件的除外）

可以参考《房地产开发企业会计制度》，一般应按照成本专案设定二级明细，然后为下述三级明细等。有些应归集为固定资产，如斗车等。由于比较多，这里节选一些暂时够用了，以后的事靠你自己慢慢研究喽。

对于一般房地产开发专案而言，由开发成本和开发费用两大部分组成。

(一)开发成本

共有八项：

1．土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照***前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民***颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据专案所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2．土地征用及拆迁安置补偿费。

(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方***可以依据法定程式，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发专案或其他建设专案使用。因出让土地使原

用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3．前期工程费。

前期工程费主要包括：

(1)专案的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按专案总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

4．建安工程费。

它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、装置及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等装置及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估演算法、单位指标估演算法、工程量近似匡演算法、概算指标估演算法以及类似工程经验估演算法等估算。

5．基础设施费。

它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估演算法来计算。

6．公共配套设施费。

它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

7．不可预见费。

它包括基本预备费和涨价预备费。依据专案的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。

8．开发期间税费。

开发专案投资估算应考虑专案在开发过程中所负担的各种税金和地方***或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设专案投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。

(二)开发费用

开发费用是指与房地产开发专案有关的管理费用、销售费用和财务费用。

1．管理费用。

可按专案开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。

2．销售费用。

它指开发建设专案在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：

(1)广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；

(2)销售代理费。约为销售收入的1．5％一2％；

(3)其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。

以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。

3．财务费用。

它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

一、开发产品成本的内容

开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在专案开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。开发产品成本按其用途，可分为以下四类：

1．土地开发成本。

土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用地)所发生的各项费用。

2．房屋开发成本。

房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。

3．配套设施开发成本。

它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4．代建工程开发成本。

它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所发生的各项费用支出。

二、房地产开发成本核算物件

开发产品成本核算物件是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发专案的特点及实际情况，按照下列原则，选择成本核算物件：

1．一般的开发专案，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算物件。

2．同一开发地点、结构型别相同的群体开发专案，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算物件。

3．对于个别规模较大、工期较长的开发专案，可以结合经济责任制的需要，按开发专案的一定区域和部位，划分成本核算物件。

成本核算物件应在开发专案开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

三、房地产开发成本专案

开发产品成本专案一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。

1．土地征用及拆迁补偿费：

指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。

2．前期工程费：

指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、***代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。

3．基础设施费：

指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的装置及安装费都在基础设施费专案内归集。

4．建筑安装工程费：

指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。

5．配套设施费：

指为开发专案服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、脚踏车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本专案内。

6．开发间接费：指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发专案而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。

目前我国房地产开发企业经营规模、经营范围、经营方式等各不相同。比如，就土地开发而言，有些企业只进行建设场地地面的清理平整，将原有建筑物、障碍物拆除，就算完成土地开发；而有些企业除进行地面的清理平整，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设，做到七通一平，才算完成土地开发等。所以，每一个开发企业应根据前述成本专案的设定原则，结合开发专案的具体情况，有选择地设定成本专案。

四、开发产品成本核算程式

(一)应设定核算的账户

为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设定下列账户：

1．“4301开发成本”账户。

本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发专案的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设定二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算物件进行明细核算。

2．“4302开发间接费”账户。

本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算物件的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设定明细账户。

(二)开发产品成本核算程式

开发产品成本的核算程式是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程式是：

1．归集开发产品费用。

(1)在专案开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算物件，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

(2)为专案开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算物件，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。

通过上述程式，将应计人各成本核算物件的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。

2．计算并结转已完开发产品实际成本。

计算已完开发专案从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。

3．按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。

即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。

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