农村养牛怎么建厂房好一点 有什么好的推荐吗

这篇文章给大家聊聊关于农村养牛怎么建厂房好一点，以及想回老家搞养殖,有什么好的推荐吗对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站哦。

养殖什么最好

在农村养鸡和养羊是最好养的，因为这两种动物吃的比较少而且在山上散养的话还不容易生病，所以如果你在农村有地的话就养这两种动物就可以。

另外除了地面上的养殖物种之外，还可以进行水产养殖，比如罗非鱼、黄鳝、泥鳅、甲鱼、小龙虾等。

说到养植小编觉得牛羊是最为推荐的，就以往的数据看养牛和羊很赚钱，猪的行情不稳定，但是牛和羊每年都会有大量需要，特别是年关。

最主要的是牛，虽然赚钱，但是辛苦，首先不考虑辛苦，养殖业需要专业的知识，需要知道疾病预防，观察牲口的状态，以及合理的喂食养殖，如何喂养才会长肉，要怎么样合理下仔，总之要做好不容易。

想回老家搞养殖,有什么好的推荐吗

想回家搞养殖、创业，这是好事，首先我支持你欢迎你！

不过，我还要提醒你，投资有风险，你要有思想准备，在选择投资前，一定要做好市场调查，并且有这方面的养殖经验和兴趣，因为现在疾病多，咱得做好预防和防范，不能让投资打了水漂，你说是吧！

好了，我现在郑重向你推荐几种养殖项目，希望对你有所帮助：

一、水产养殖。近几年，水产养殖在农村发展不错，市场需求大，是不错的投资方向。在我们农村和城镇，人们都喜欢吃鱼，像鲢鱼、鲫鱼、鲤鱼、青鱼等，既容易养殖，销路又好，而且我们农村有现成的鱼塘，可以承包，价格也不贵，水面500亩左右的鱼塘，承包费每年10万元左右。你若有意向，建议要和村委会签订好承包合同哦；

另外，小龙虾、大闸蟹市场可观，又可以鱼虾共养，只要有现货，商贩们挣着上门购买，不愁销路。

二、畜牧养殖。自然投资要大的多，现在养猪肯定赚钱，国家正在大力鼓励支持生猪业发展，只要有固定养殖圈舍、养殖头数，就可以享受政府补贴；

养牛、养羊均可以，病少，市场需求量大，相比，养鸡、养鸭易生病，风险大，人工、饲料成本高。

一、要了解相关政策。近年来，国家支持各类养殖业健康发展，出台了相关扶持政策。建议你在确定投资项目前，要了解这些政策，尽量规避风险，减少投资。

 最后，预祝你早日成功！

想搞养殖项目很多，如养猪，蛋鸡，肉食鸡，，养牛，都可以，而且国家还有补贴和扶持。近几年价格相对比较稳定，做好防疫搞好技术，相关产业还是可观的。

想回老家搞养殖，有什么好的推荐吗？

在做一件事情之前，需要先问自己几个问题。

第一、我是不是有十分的热度去做这件事。

第二、我对即将进入的这行业有多深的了解。

第三、工作中出现的问题，我能不能有效化解。

对人对事不能说可以做到百分百剖析清晰，最起码能熟悉到百分之七八十，成功的概率就较大。

有些人可能会问，不就是搞个养殖吗，为何如此大费周折？能提出这个问题的，都不是沉下心来做事的人，特别是搞养殖，费心、费力、费时、我们进入一个行业，首先要有敬畏之心。

所以一定要想清楚是否要进入养殖行业，具体养殖什么，探讨这些才会有意义。

我的建议：

选择常规养殖品种对初入行的人比较合适，经验比较成熟，市场也已经形成，重点在于产品质量把控，做好整个生产流程，切记不可贸然进入冷门养殖，你会交学费的，而且可能从此让你一蹶不振，打击信心。

比如可以养鸡、养猪、养牛、养羊都可以，养殖那个品种都可以，都可以赚钱，关键是需要有精细化的养殖和差异化的市场销售。

举个例子，比如说养牛，如果当地养殖体系配套齐全，又有很好的供应链体系，我建议你选择养牛，不怕养殖的多，多了可以形成积聚效应，从牛的厂房设计到牛种选择、饲料、牧草、粪便处理、食品加工等都会很全面，这样的养殖成功率很高。

我们从生活中可以看到很多搞养殖失败的案例，当然也有成功的，成功自然有成功法则，我们需要去学习，多总结，为我所用。

搞养殖，更应该重视微笑曲线的两端，做好前期准备工作，想好后期销售，至于养殖，我认为养殖常规品种都可以。

最后一句：认清自己，敬畏市场。

因为我自己是养羊人，在大西北河西走廊农村养殖多胎绵羊品种小尾寒羊，也就理所当然推荐你养羊了。我国地大物博，在农村发展养殖业有非常广阔的前景，但是毕竟每个地区的气候有差异，就拿养羊这一项来说，北方适合养殖绵羊，南方适合养殖山羊，这里面也有很大的学问要学习。接下来我就结合我养殖小尾寒羊的实际经验来为大家分享下农村养羊的优势和利润。

首先，我们可以利用农村老家的院子修建一座简易羊圈舍，成本非常小。这种羊圈舍可以因地制宜就地取材，根据养殖数量的多少，只要基本能做到冬暖夏凉就可。

其次，引种的时候尽量从本地引入适合当地养殖的多胎羊品种。我所知道的多胎绵羊品种有湖羊、小尾寒羊等，多胎山羊品种有波尔山羊、麻城黑山羊、金堂黑山羊等等，可根据当地气候条件选择最适合的品种。

接着，引种回来之后考虑是圈养还是半圈养半放养。如果当地有地方放牧，那么半圈养半放养可以节省很大一笔养殖成本；如果只能圈养，也要多多利用农作物秸秆养羊的优势，争取把成本降到最低。

最后，羊病防治工作也是我们要做的重点。羊的抗病能力虽强，但是若平时不注意预防，万一等生病了可就不太好治疗了。不管是圈养还是半圈养半放养，我们一定要做好羊病防治工作（尤其是预防），这样养羊之路才能顺风顺水。

从去年开始羊价大涨，直到现在羊的价格也不低。我自己半圈养半放养的小尾寒羊，若能养30只繁殖母羊（带1只种公羊），按照现在的羊价两年内就可回本，回本之后每年大约有4～5万元的纯利润。在农村，我还真没有找出比养羊更合适的养殖项目。

以上就是我推荐朋友们在农村老家养殖的项目了。就目前来看，养羊确实不错，省钱、省心、省力，利润也高，是农村散养户不错的选择。

你好很高兴回答你的问题:

1、养鸡

近些年由于养鸡越来越具规模化，国家对养鸡补贴政策逐渐降低。虽然大多数养鸡场都没有补贴，但并不妨碍养鸡赚钱。现在养鸡个体利润较低，主要靠规模养殖进行赚钱。当然规模化程度越高，对技术要求则越高，不然稍有不慎则就会造成大量伤亡从而导致赔钱。

对于初次养鸡没有太多经验的农户，可以选择与当地“鸡头”进行合作养殖合同鸡。虽然利润要略微低一些，但“鸡头”提供种苗、饲料、药品、技术以及销路等，非常适合新手养鸡。开始少养一些，并与“鸡头”进行合作的情况下，风险应该不会太大。

2、养猪

过去一年生猪价格一直保持高位，这让养猪户赚足了腰包。同时有些养猪户却哀愁满面，养猪赚钱但却不能继续养了。处于禁养区内的养猪场，以及环评不达标的猪场，都不能继续养猪了。2016年南方养猪场已经清理的差不多了，2017年轮到北方养猪场了。大量中小养猪场被拆，而大型养猪场在短期内又难以上来。在未来1~2年，生猪应该会保持现在的价格或者小幅度上涨。如果有养猪条件，且能取得环评的情况下，不妨选择养猪。

3、养羊

羊价连续低了3年，多数养羊户坚持不下去退出养羊业。羊价在2017年可能继续低迷，当然也可能大涨。不建议新手入行，希望正在养羊的农户不要轻易放弃。可以精简羊群，节省饲料成本，静待羊价上涨。

4、养牛

随着牛犊价格上涨，以及育肥牛价格疲软，单纯养殖育肥牛效益并不算好。不过正因为牛犊价格上涨，加之繁殖母牛补贴力度加大，养殖繁殖母牛或者繁育一体都能获得较好的效益。

5、养驴

天上龙肉地下驴肉，随着驴肉消费量以及阿胶消费量增加，驴变得越来越稀缺。为你推荐饲料代理微信号huobao1866tv，每日了解畜牧资讯。目前驴的缺口达到3000~5000万头，而其他国家养驴又较少，大量进口并不现实。加之驴繁殖速度慢，三五年内这个缺口并不能堵上。

养驴相对于其他畜禽来说，具有耐粗饲、抗病力强等优势，对养殖技术要求较低。不过由于驴生长速度过慢，农户并不能获得较高的效益。之前有报道说驴皮价格涨了10倍，但据我们了解，目前的驴皮价格真的没有那么高。

入行前想想这些问题

1、新手缺少对养殖行业的认知，想要在养殖业赚钱，不在于养什么，而在于你能养好什么。

2、在产能过剩、疫病复杂的今天，只有精通养殖技术的老司机才有较大的赚钱机会，新手上路进入这个领域，与老司机较量，成功的几率有多少？

3、养殖不是你想养，想养就能养。如今环保政策抓的越来越紧，想找个合适的养殖场地是越来越难。拿到一块能通过环评的养殖场地，不是一件容易的事。

4、养殖是个脏苦累的事情，同时又是个高投入低产出的行当，并不是一个好的创业选择。

5、近两年大量的资本注入养殖业，开始养猪、养鸡，资本优势+人才优势+技术优势，这些新进入的大机构是很难打败的庞然大物。

在国家倡导双创的大环境下，也可以将养殖业和淘宝、微商结合，把自己的产品卖到互联网，直接创建自己的品牌，当然这需要投入相当大的努力。所以，对于养殖新手来说，具体养什么，还要结合自身优势、当地气候、市场等情况而定。

想回家搞养殖，那么就要看好2020的行情如何？

结合自身的技能知识和经济能力和国家相应政策和市场：回乡创业选择搞养殖业致富，你应该get到这个点：农村养殖还有补贴拿，当咨询相关部门的时候才知道原来在农村搞养殖国家还有补贴扶持。关于2020年国家扶持的农村养殖项目有哪些？最新补贴标准是多少？为大家整理如下：养些牲畜与家禽，尤其是鸡鸭鹅，还有牛羊会比较多，现在国家也比较支持农民搞养殖了，如果达到一定标准，还能领到一定的补助。那么2020年国家扶持的农村养殖项目有哪些呢？补贴标准是多少？

一、2020年国家扶持的农村养殖项目及补贴标准

1、肉牛

一年肉牛出栏育肥牛500头以上，或存栏能繁母牛50头以上，国家补贴25-50万。

2、肉羊

肉羊存栏一年能繁母羊250只以上，或年出栏肉羊500只以上的养殖大户；其中对于内蒙古肉羊养殖称为牧区，一般牧区存栏能繁母羊400只以上，或年出栏肉羊1000只以上，国家补贴25-50万。

3、肉鸡

在农村进行肉鸡养殖量在5000只以上，一年出栏量10万只以上，国家补贴35万。

4、生猪

生猪一年能繁母猪并存栏300头以上的，且出栏肥猪5000头以上，国家补贴25-100万。

5、奶牛

奶牛一年年存栏300-499头的农村养殖场，每个中央补助投资80万；奶牛一年存栏500-999头的农村养殖场，每个中央补助投资130万；奶牛一年年存栏1000头以上的农村养殖场，每个中央补助投资170万。

6、蛋鸡

蛋鸡指的是能生蛋的鸡，在农村养殖规模在1万只以上，国家补贴35万。

其中关于特种养殖水禽、蜜蜂、兔等，在浙江、福建、江西、山东、湖北、广西、四川和青海8省区已经启动相关补贴政策，具体补贴标准需咨询当地政府。

二、2020年农村养殖补贴项目申报条件

2、准备好相关证件

在农村做养殖，申请补贴你需要这些证件：重要证件一：养殖场备案登记。主要流程：备案申请-资料审查-核查备案-备案公告；重要证件二：动物防疫条件合格证；重要证件三：养殖档案。养殖档案包括：畜禽品种、数量、种苗来源和进出栏记录、饲料药物名称、类型等一系列问题，所以要依法建立养殖档案。

3、必须达到一定规模

每个养殖项目补贴都必须达到它所规定的养殖规模。没有达到是一定不行的。

4、养殖场建设必须规范

相信近段时间以来很多养殖户都尝到了“禁养令”的苦头，因此你的养殖场必须符合相关建设要求，比如远离学校、化工厂、水源地等，生活区和粪污处理区等也必须隔开，场区入口建设好消毒室等。

5、制定有饲养管理、防疫、消毒等各项规章制度，并严格执行同时健全完善好养殖档案。做好生产记录、投入品使用、无害化处理、消毒等各项记录。

好啦，以上就是今天我要给各位分享的全部内容了，如果有农民朋友养了上文的几个项目，并且达到了领取补贴标准，就可以去申请养殖补贴了。

这就是我以上观点。投资需谨慎。

养土鸡。

1、鸡的消费量大，容易找到顾客

2、土鸡的需求量大

3、城里人不太容易找到真正的土鸡

4、鸡翻头快，每年能养2、3拨

我是鸽飞羽，很高兴来回答你的问题。我也是农村的，也有想搞养殖的想法，但是都不敢去实施，怕自己坚持不住。现在搞养殖的话还是挺难的。我身边就有亲戚朋友在做养殖，也就对养殖有较深的了解，一了解多了吧就不敢轻易去尝试。我先来说几个案例，第一个是我朋友，他是和别人一起合伙养牛蛙的，在2018年前两三年牛蛙特别火，很多养殖户都发财了，身边人看到这牛蛙这么好养、挣钱还这么快，成本投入一年就翻倍挣回来了。很多人就都跟风养起来，我那朋友也是在那时候进入的，不养不知道养了吓一跳。新人看老手做事都是想着这其实也挺简单的也不难啊！也就早晚喂下有时间就多看看没时间就丢哪也不用怎么管理，到自己去养了又是生病、又是没看着被鸟偷吃了、又或是把水截流了别人没水用了找你麻烦等等。好不容易技术过关了其他也正常了牛蛙也到可以卖了，但是市场行情不行了，卖也不不卖也不是，卖了吧要赔钱不卖吧也要赔人工费饲料钱还是赔钱。这个时候你要是还想在这个行业赚到钱，那就只能撑着不断投钱进去把同行挤掉。那时候市面上就没有那么多货源了行情自然就好了。第二个是我表哥养鸭子的，他了运气就好点，养殖头两年行情好挣了点钱。那时规模也不大，挣到钱后了就开始扩大了。行情一好就好多人都来养了，鸭子一多了市场价格自然而然就不行了。每月都亏个35万，有撑了几年后，有人就撑不住了就不养了，还有污染问题很多都不让养的，这样一来行情又可以了，就有钱赚了。养殖行业是可以挣点钱的，1首先你要了解当地养殖情况，大家都在养什么，行情价格怎么样。2你准备的资金选择你了解在行业，比如你准备的钱就够3年用的，但是你这行业要56年后才有钱赚。3选好后就可以开始找场地、办各种养殖用的手续，现在做什么都要手续齐全，这样子会减少很多麻烦，到时候要是被拆还有的赔偿。4要是自己养没经验的话不要一开始就上大规模，不要想着一开始就有钱赚，毕竟在养殖这行挣得多的都是老手，养殖业贵在坚持。5要多和你选择的行业里的老师傅学习经验。这是我个人的看法希望对你有所帮助。

如果你是南方靠水的话，你可养鸭养鱼。具体的操作，你可查资料，求名人指点。因我是北方人，没有搞过水养殖，谢谢了。

首先就是肉驴养殖，驴犊育肥。就是驴犊出生断奶之后买过来的驴，这样的驴和购买300-400斤左右的犊牛基本上是相同的道理。因为它们在六个月左右生长发育速度最快，度过过渡期之后，直接转入育肥。当然它们肉驴这里也有小中大型之分，对于不同的类型需要购买的时间也是不一样的。在饲料配方方面，一般每天补充精饲料大约3斤左右，补充的干草大约4斤左右，最后两个月在进行快速的育肥。一般这样的饲料配方是玉米面55%，麸皮11%，豆粕20%，同时也可以使用棉籽饼粕，再加上一些肉驴的预混料。

需要注意的一个问题就是，刚刚买回来的肉驴，因为受到应激的影响，所以肉驴基本上不太吃东西。这个时候我们可以使用小麦麸皮，玉米，豆粕等，主要是使用麸皮里的一些物质，来帮助它们。棉籽饼粕这个时期它们是不爱吃。照这种饲养方式，一般情况下，如果是做到直线育肥有的根本用不到一年肉驴就出来了，现在市场上的肉驴的价格已经没有明显的变化了，还是稳定在14.5元左右。但是在逢年过节的时候，有一些地区（如去年的山东）新鲜驴肉价格竟然达到了55元，熟驴肉的价格甚至60元以上，这基本上都是需求比较大的，刚好育肥一年等到过年的时候价格上涨，所以说养殖肉驴也是一个不错的项目。

还有一个比较特殊的养殖业鸵鸟养殖，我农村老家就有村民在村里办了个鸵鸟养殖场，据说去年养殖鸵鸟，光卖蛋就盈利好几万，加上鸵鸟肉首次上市，村民都没吃过，很好奇，卖的很好，一年小赚十几万。由于好奇，我还特意咨询了他们，通过沟通了解到鸵鸟养殖有个优点，只要有沙地给它玩，就能长得快，抗病能力强，几乎就没听说有鸵鸟生病挂了的，鸵鸟养殖还具有养殖门槛低，养殖技术要求低等特点。所以，如果你们当地没有鸵鸟养殖，不妨试试，如果有了，需要谨慎，据村民目前的口碑反馈，这鸵鸟肉不好吃，开始不受待见了，不过鸵鸟蛋的销售一直不错，所以市场占有率很关键。

第三个推荐的就是金蝉养殖，金蝉就是农村俗称的知了，刚从土里爬出来还没有变成成虫的一种昆虫，知了以其独特的口感，极高的营养价值：丰富的氨基酸、蛋白质及微量元素，人体必需氨基酸占氨基酸总量的46.63%，不仅如此，蝉壳还具有药用价值。市场分析：近些年野生知了的数量因为环境变化，大大减少了，相反，市场上越来越多的人知道了知了好吃又营养，需求逐年增加，价格也在上涨，养殖前景可以说一片光明。可也有一点点缺点，知了养殖周期长，见效慢，对养殖技术要求高，需要经过专业培训，但是现在养殖的人少，培训的人也少，养殖技术是目前知了没有大规模养殖的主要障碍。

第四个要说的就是蛇类养殖，我个人感觉，要想赚钱，就得不走寻常路，蛇本身的特性，自动淘汰了一大批有意愿的养殖户，这么多年了，蛇的养殖市场需求一直稳中有升，市场前景好，需求大。养蛇主要的优点就是属于国家大力提倡的好项目，价格高，需求大，几乎不用过多的考虑将来的销售问题。另外养蛇能从源头上保护野生蛇，以养殖蛇替代野生的，算是积善积德。但是作为特种养殖，养蛇的养殖技术要求很高，需要提前培训，获得资质后才可以得到许可文件，这里特别要注意，目前市场存在大量骗人的培训机构，一定要找朋友介绍的培训机构进行培训，真正学到养殖技术才可以。

以上就是我推荐的养殖行业，如果手里有点闲钱，可以在这几个养殖上考虑考虑。最后要说的就是养殖有风险，入行需谨慎。

购买农村集体房该怎么写协议

论农村集体房屋买卖合同的效力当前位于农村的房屋主要有两类，一类是农村村民在依法取得的宅基地上建造的房屋；另外一类是农村集体所有的房屋。前一类房屋的所有权属于农村村民，而后一类房屋的所有权主体比较复杂。在实践中城市商品房买卖，城市私房买卖比较常见，所涉问题学者论及较多，而农村集体房屋房屋买卖所涉及的有关问题却鲜有论述，笔者在本文中试对该类房屋买卖合同的效力作一些粗浅的探讨。一、农村集体房屋买卖合同的出卖人对合同效力的影响《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农村集体所有的土地依法属于村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；己经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；己经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。据此，农村集体土地一般属于村农民集体和乡（镇）农民集体所有，由村集体经济组织、村民委员会、村民小组、乡（镇）农村集体经济组织经营管理；作为例外，如果村内因历史原因己经存在两个以上农村集体经济组织，那么可以分别属于这些农村集体经济组织的农民集体所有。相应的，农村集体房屋一般属于村集体经济组织、村民委员会、村民小组、乡（镇）农村集体经济组织等所有，但是这些集体组织的成员在法律上既不是集体房屋的共同共有人,也不是按分共有人,因此在出卖农村集体房屋时应该遵循相关法律的规定,否则将导致买卖合同无效.(一)出卖村民委员会所有的房屋.村民委员会是村民自我管理,自我教育,自我服务的基层群众性自治组织,它的任务之一是办理本村的公共事务和公益事业,筹集村办学校,村建道路等公益事业的经费,因此在筹集资金办理公益事业时有可能出卖属于其所有的闲置的集体房屋,从而成为集体房屋买卖合同的出卖人,但是出卖集体房屋时并不是村民委员会负责人能够一个人说了算,<<中华人民共和国村民委员会组织法>>第十九条第(八)项规定,涉及村民重大利益的事项应当由村民会议决定,很显然出卖集体房屋,处分集体财产应当属于涉及村民重大利益的行为.另外根据该法第十七条第二款规定,召开村民会议,应当有本村十八周岁以上村民的过半数参加或者有本村三分之二以上户的代表参加,所作决定应当经到会人员的过半数通过.实践中村民委员会出卖集体房屋往往由村民委员会负责人与买受人签订合同,然后加盖村民委员会公章,没有经过法定程序,这样的买卖合同应当被认定为无效.(二)出卖村民小组所有的房屋.按照<<中华人民共和国村民委员会组织法>>第十条规定,村民委员会可以按照村民居住状况设若干村民小组,小组长由村民小组会议推选.<<浙江省实施<中华人民共和国村民委员会组织法>办法>>第八条第三款规定,村民小组会议由本小组有选举权的村民或者户的代表组成.可见,村民小组是村民自治共同体内的一种组织形式,是自治的一个层次,它的权力机关为村民小组会议.村民小组作为全组村民的一种组织,负责经营,管理属于村民小组的集体土地和其他财产,因而可能成为集体房屋买卖合同的出卖人.虽然在村民委员会组织法中没有规定村民小组会议如何行使权利,村民小组内的哪些事务需要经村民小组会议决策通过,但是笔者认为,既然村民小组是村民自治的一个层次,是拥有集体土地和财产的一种组织,那么在处分财产的程序和效力上应该和村民委员会没有实质区别,也就是说,村民小组出卖集体房屋时应当参照村民委员会出卖房屋时的法定程序,否则其行为无效.(三)出卖村经济合作社等集体经济组织的集体房屋.农村经济合作社是为了开展农业集体生产而组成的经济实体,大多数农村的经济合作社与村民委员会两块牌子一套班子,但是有的村也存在两个或两个以上经济合作社,此时经济合作社成为独立的经济实体,社员代表会议为经济合作社的权力机构,社员直接选举经济合作社管理委员会作为其执行机构,涉及集体经济方面的事项,由社员代表会议民主讨论,按大多数人的意见实行民主决策.出卖经济合作社的集体房屋显然涉及该集体的重大利益,必须经社员代表会议讨论通过,否则无效.对此<<浙江省村经济合作社组织条例>>有明确规定,可资参考,该条例规定,集体良田,菜田,果园,山场的合同招标和投标方案,集体企业及其房屋等财产的承包方案和变卖,租赁方案必须经社员会议或社员代表会议讨论决定.该条例虽然属于地方性法规,不能作为判断合同效力的依据,但是其内在法律精神与村民委员会组织法显然是一致的.(四)出卖乡镇企业等集体企业的房屋.<<中华人民共和国乡镇企业法>>第二条规定,‘‘本法所称乡镇企业,是指农村集体经济组织或者农民投资为主,在乡镇(包括所辖村)举办的承担支援农业义务的各类企业”.‘‘乡镇企业具备企业法人条件的,依法取得企业法人资格”.据此乡镇企业分成两类,一为企业法人,一为其他经济组织,但不管性质如何,乡镇企业必须依法实行独立核算,自主经营,自负盈亏.实践中,乡镇企业等集体经济组织出卖厂房等集体房屋十分普遍.具有企业法人资格的乡镇企业,依法享有法人财产权,其处分财产时应该按照法人财产处分的一般规则来进行,这里需要讨论的是不具有企业法人资格的乡镇企业出卖厂房时应该由谁决定.乡镇企业法第十条规定,农村集体经济组织投资设立的乡镇企业,其企业财产权属于设立该企业的全体农民集体所有.因此出卖该类乡镇企业所有的房屋应该由投资者农村集体经济组织决定.至于该农村集体经济组织如何决定才合法有效,上文已作论述.二农村集体房屋买卖合同的买受人对合同效力的影响.农村集体房屋买卖合同属于比较特殊的买卖合同,它不仅表现在出卖人出卖集体房屋必须经过民主决策,多数通过,否则无效,而且更为重要的一点是买受人资格受到很大的限制,也就是说,并不是所有的人都能够成为该类买卖合同的买受人,如果不具备买受人资格的人与农村集体经济组织签订该类买卖合同,将会因主体不适格而导致合同无效.农村集体房屋与农村集体土地不可分离.根据<<中华人民共和国土地管理法>>第六十三条,农民集体所有的土地的使用权不能出让,转让或者出租用于非农业建设,除非符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产,兼并等情形致使土地使用权依法发生转移.因而在集体土地使用权一般不能出让,转让的情况下,集体土地上的房屋若要流转,则大多数情况下只能在同一集体组织成员间转让.具体而言,下列人员可以成为农村集体房屋合同的买受人.1、同一集体组织内部的农民.如果将集体房屋出卖给统一集体组织内部的农民,则只会产生房屋所有权的转移,而不会造成集体土地使用权的转移.2，国家.<<土地管理法>>第二条第三款规定,国家为公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用.在国家征用集体土地时,该集体土地上的房屋必然同时随之转移.3，兼并集体企业的人.<<土地管理法>>第六十三条但书部分规定,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产,兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的,属于集体土地使用权不得出让,转让的例外.当集体企业被兼并时,其集体土地使用权依法转让给兼并者,集体土地上的厂房等集体房屋必然也转移给兼并者.除上述三种受让主体外,还有另外一种情况,它没有受让主体的限制.根据担保法第三十六条第三款的规定,乡镇,村企业的土地使用权不得单独抵押.以乡镇,村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押.当事人设立抵押权的目的是担保其债权能得以实现,在债务履行期届满抵押权人未受清偿,可依法以抵押物折价或者以拍卖,变卖该抵押物所得的价款受偿,这必然导致抵押物的转让.而在拍卖,变卖抵押物时,买受人显然不受任何限制,这是一种例外.除了以上几种情形,在实践中存在为数不少的诸如将集体房屋出卖给城市居民,将一个集体组织的房屋出卖给另一个集体组织及其成员等因违反法律的禁止性规定而应被认定为无效.三农村集体房屋买卖合同标的物对合同效力的影响<<中华人民共和国合同法>>第一百三十二条规定,出卖人的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分.法律,行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定.也就是说作为买卖合同标的物的房屋必须是合法建筑,否则买卖合同无效.因为违章建造的房屋,因其违反法律规定,在未经主管部门处理并补办合法手续之前,不能产生房屋所有权之法律效果,既然违章建筑不能产生所有权,当事人对自己没有所有权的房产进行处分,是无权处分,无权处分的行为是无效的.至于如何判断农村集体房屋为违章建筑,一看有无土地使用证,二看有无合法建房审批手续,只有拥有土地使用权并经依法批准的集体房屋才能成为买卖合同的标的.

浙江啸天律师事务所

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