农村养牛粪便管理制度，环保局如何管理村里养牛行为

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环保局如何管理村里养牛行为

法律分析：在农村养多少头牛和环保局管不管没有必然联系。养牛是合法的行为，法律法规没有限制养羊的数量。只有在出现随意排放污水及粪便等污染物的情况下，环保局才会管。

法律依据：《中华人民共和国动物防疫法》第二十四条动物饲养场和隔离场所、动物屠宰加工场所以及动物和动物产品无害化处理场所，应当符合下列动物防疫条件：

(一)场所的位置与居民生活区、生活饮用水水源地、学校、医院等公共场所的距离符合国务院农业农村主管部门的规定;

(二)生产经营区域封闭隔离，工程设计和有关流程符合动物防疫要求;

(三)有与其规模相适应的污水、污物处理设施，病死动物、病害动物产品无害化处理设施设备或者冷藏冷冻设施设备，以及清洗消毒设施设备;

(四)有与其规模相适应的执业兽医或者动物防疫技术人员;

(五)有完善的隔离消毒、购销台账、日常巡查等动物防疫制度;

(六)具备国务院农业农村主管部门规定的其他动物防疫条件。

动物和动物产品无害化处理场所除应当符合前款规定的条件外，还应当具有病原检测设备、检测能力和符合动物防疫要求的专用运输车辆。

养牛的竞争对手

养牛先要看自身的优势和劣势。

首先自身有没有过硬的养殖技术，其次有没有雄厚的资金实力，再次就是看有没有有利的先天条件（比如：青饲料的主产地、适宜的气候等）

2.养牛的优势,劣势,机会和威胁

1，饲料价格，品质。

2，疫情防治。

3，卫生环境。

3.养牛优势和劣势

东北很大，所以说养牛的优缺点就比较难说。我就分开来讲讲东北养牛的地缘优势劣势吧。

东北分几个气候带，对于接近西北部地区来说，气候相对干燥寒冷，养牛疾病少一点，饲草丰富，也是传统牧区。这里比较适合养牛，但是因为冬季漫长，牛长肉慢，料肉比低。

东北西南也是传统牧区，适合养牛，且长肉相对快，料肉比高，但是人口密度大，土地分散程度高，饲草相对困难，饲草成本高一些。

东北东北部，气候相对湿润，夏季饲草丰富，适合季节性养架子牛，冬季寒冷，牛不长肉，且水质偏酸性，也影响牛羊育肥。

东北东南，气候湿润，人口稠密，土地更加分散且紧张，闲置地块少，运输条件方便，养牛不是特别划算，但是在当地要是有现成的设施，养殖消费距离近，效果也会不错。

总之东北各地都能养牛，但是都不是特别理想，都有这样那样的优势和缺点。想在东北养牛，要根据自身优势，结合当地特点，才能达到一加一大于二的效果。

4.养牛竞争对手的主要优劣势有哪些

黑麦草对于很多从事畜牧业的热闹来说都不陌生，它是一种牧草，非常适合一些牲畜食用。并且它还有产量高、适应力强的特点，所以很受一些养殖者的喜欢。那么牲畜吃了黑麦草之后，到底会有什么好处呢？还有哪些需要注意的问题呢？

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黑麦草的功效与作用

1、放牧利用。黑麦草生长快、分蘖多、能耐牧，是优质的放牧用牧草，也是禾本科牧草中可消化物质产量最高的牧草之一。常以单播或与多种牧草作物如紫云英、白三叶、红三叶、苕子等混播。牛、羊、马尤喜欢其混播草地，不仅增膘长肉快，产奶多，还能节省精料。牛、马、羊一般在播后2个月即可轻牧一次，以后每隔1个月可放牧一次。放牧时应分区进行，严防重牧。每次放牧的采食量，以控制在鲜草总量的60%-70%为宜。每次放牧后要追肥和灌水一次。

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2、青刈舍饲。黑麦草营养价值高，富含蛋白质、矿物质和维生素，其中干草粗蛋白含量高达25％以上，且叶多质嫩，适口性好，可直接喂养牛、羊、马、兔、鹿、猪、鹅、鸵鸟、鱼等。牛、马、羊、鹿饲用尤以孕穗期至抽穗期刈割为佳，可采取直接投喂或切段饲喂；用以饲喂猪、兔、家禽和鱼，则在拔节至孕穗期间刈割为佳，以切碎或打浆拌料喂给。青刈舍饲应现刈现喂，不要刈割太多，以免浪费。

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黑麦草的禁忌

1、选用良种关。种植黑麦草应选用鲜叶草片质地柔软、诱食性强、适口性好、适应性广、再生分蘖力强的“鹅勒冈”、“赣选1号”等优良品种。并要选用经过机械精选的优质种子进行播种，以利齐苗壮苗。

2、适时播种关。黑麦草再生力强，适时播种既有利齐苗、壮苗，又可增加割青次数，以利高产。秋播一般以9月中下旬播种为好，最迟在10月下旬要结束播种。不宜过早播种，因为过早播种，气温过高，不利出苗。

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黑麦草的生长环境及分布

1、黑麦草在年降水量500-1500毫米地方均可生长，而以1000毫米左右为适宜。较能耐湿，但排水不良或地下水位过高也不利黑麦草的生长。不耐旱，尤其夏季高热、干旱更为不利。

2、对土壤要求比较严格，喜肥不耐瘠。略能耐酸，适宜的土壤pH为6-7。

3、原产于西南欧、北非及亚洲西南。1677年英国首先栽培。在英国、新西兰、美国、澳大利亚，日本等国广泛栽培，在中国长江流域、四川、云南、贵州、湖南一带生长良好。

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黑麦草的形态特征

多年生，具细弱根状茎。秆丛生，高30-90厘米，具3-4节，质软，基部节上生根。叶舌长约2毫米；叶片线形，长5-20厘米，宽3-6毫米，柔软，具微毛，有时具叶耳。穗形穗状花序直立或稍弯，长10-20厘米，宽5-8毫米；小穗轴节间长约1毫米，平滑无毛；颖披针形，为其小穗长的1/3，具5脉，边缘狭膜质；外稃长圆形，草质，长5-9毫米，具5脉，平滑，基盘明显，顶端无芒，或上部小穗具短芒，第一外稃长约7毫米；内稃与外稃等长，两脊生短纤毛。颖果长约为宽的3倍。花果期5-7月。

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黑麦草里面含有一些对牲畜有利的元素，所以它们食用了之后能长的快。所以很多人会选择它来种植喂养。种植之前在选择黑麦草的时候，要挑选品质好的，还需要了解它的生长习性。

5.养牛竞争对手的主要优劣势是什么

养牛先要看自身的优势和劣势。首先自身有没有过硬的养殖技术，其次有没有雄厚的资金实力，再次就是看有没有有利的先天条件（比如：青饲料的主产地、适宜的气候等）

6.养牛竞争对手的主要优劣势分析

优点

1、生长速度快

成年公牛平均体重可达1100~1200千克，成年母牛可达700~800千克，是著名的大型肉牛品种之一。在良好的饲养管理条件下，6月龄公犊体重可达250千克，母犊体重可达210千克。进入育肥期后平均日增重可达1.4~1.6千克，1岁龄左右时公犊体重便可达520~550千克。不过巨型牛后期生长速度略有不足，一般体重超过600千克以后生长速度便会有所下降。

2、产肉性能好

作为专门化大型肉牛品种，产肉性能好，屠宰率可达60%~70%，远高于一般肉牛品种。除此之外巨型牛还拥有较高的瘦肉率，其胴体瘦肉率可达80%~85%。不过夏洛莱牛肌肉纤维较粗，肌肉嫩度不够好，并不适合生产高档牛肉。

3、出栏价格高

出肉率、瘦肉率远高于一般肉牛品种，其出栏价格同样要高于一般肉牛品种。例如同体重、膘情的夏洛莱牛与西门塔尔牛相比较，前者售价要高0.5~1元/千克，算下来了一头牛便可多卖300~600元。

缺点

1、难产率较高

初生公犊体重可达45千克，初生母犊体重可达42千克，要远高于其他肉牛品种的初生犊牛体重。自身骨架并不算太大，体型大仅因肌肉丰满的缘故，其难产率相对较高，平均可达13.7%。特别在母牛体型小、活动少以及膘情好的情况下，其难产率则会更高。饲养巨型牛当地必须有经验丰富的兽医，以便及时对其进行助产或刨妇产，不然将可能出现大牛、小牛双亡的情况。

2、肢蹄疾病多

抗病能力并不算差，不过肢蹄较弱易发生腐蹄病、蹄叶炎以及关节炎等肢蹄病，其肢蹄病发病率高达33.8%，仅次于奶牛肢蹄病的发病率。另外由于肢蹄较弱以及体重较大，在相对平坦的平原进行放牧，丘陵、山地放牧将会严重磨损蹄部。

7.养殖牛的优势

1.群居行为

牛是群居家畜,具有合群行为,牛喜群居。牛群在长期共处过程中,通过相互交锋,可以形成群体等级制度和优势序列。这种优势序列在规定牛群的放牧游走路线、按时归牧、有条不紊进入挤奶厅以及防御敌害等方面都有重要意义放牧时寸常以3~5头结群活动;舍饲时仅有2%单独散窝,40%以上3~5头结群卧地。根据此特性,在牛群转移时,常以小群驱赶为宜。牛群过大则会影响牛的辨识能力,增加争斗次数,影响采食。因此牛群规模应控制在70头以下,每头牛的适宜活动面积为15~30平方米。

2.排泄行为

牛一天一般排尿约9次、排粪12~18次。牛排泄的次数和排泄量随采食饲料的性质和数量、环境温度以及牛个体不同而异。虽然牛的排泄行为不能在发生次数上进行特殊的调节,又不能使其自觉地在某一区域排泄。但是,在夜晚和坏天气情况下,散放牛群倾向于聚集一处,于是所排粪便大量淤积一处牛对粪便毫不在意,经常行走和躺卧在排泄物上。有证据表明乳牛可形成模仿性行为,当一头牛排粪或排尿时,其他的牛只可能跟着排泄。公牛和母牛正常的排粪姿势是尾巴从尾根处弯曲向上拱起,背拱起,后腿向前撇开。摆出这种姿势可避免排泄物污染自身的可能性。

3.交流行为

牛的个体都可以通过传递姿势、声音、气味等不同信号来进行与同类之间的交流,但大多数行为模式都需要一定的学习和训练过程才能准确无误地掌握,通常,这种学习过程只发生在一生中的某个阶段,如果错过这个阶段,则无法建立这种相似的行为。如将初生牛只隔离2~3个月,会发现它们将很难与其他犊牛相处。

4.仿效行为

仿效行为就是相互模仿行为。当一头牛开始从牛舍或牧场走向挤奶厅时,其他牛会跟着走;而其他牛跟着走,第一头牛就会继续走下去。在饲养管理中利用牛的这一行为特点,使牛统一行动,大大节约了劳力成本。但仿效行为有时也会带来不良后果,如一头牛翻越围栏,其他牛会跟着跳出去。

5.寻求庇护

牛在恶劣的环境条件下会寻找庇护场所,或聚集在一起共同抵御恶劣条件。放牧牛在遇大风、暴雨时会背对风雨并随时准备逃离。夏季中午炎热时,牛会寻找阴凉或有水的地方休息,而在清晨或傍晚天气凉爽时采食。舍饲肉牛运动场应设凉棚,供遮阳、避雨或挡风雪夏季中午炎热或冬季严寒时,可让牛在舍内休息。

6.探究行为

探究或探索是牛对环境刺激的本能反应,它通过看(视)、听闻(嗅)、尝(味)、触等感觉器官完成。当牛进入新的环境(如新圈舍、新牛群)或牛群中引入新个体时,牛的第一表现就是探究,逐步认识、熟悉新环境,并尽量与之适应或加以利用。在近距离内探察初次见到的物体时,如果牛感到没有危险,便会走向前去,仔细查看番,通过五官了解该物体的性状,如果口味尚可,它还会嚼一嚼,甚至吞下去。在舍饲条件下,当舍门打开或运动场围栏出现缺口,牛会跑出去探究,有时,在“头牛”的带领下,甚至成群牛都会跑出去“溜达”。犊牛比成年牛更具好奇心,其探究行为也更为强烈。

8.养殖牛的优势劣势机会威胁

答，好。现在规模养牛几乎都是采用圈养的模式，这种圈养模式的确比较先进，一个人养200头牛都很轻松。所以说，如果是大规模养殖的话，圈养模式的确是最好的办法，就算其他的因素不考虑，单说人工的话，放养模式一个人也养不了多少头牛，圈养就不一样了，五百头牛规模的养牛场，一般最多只需要四名工人，而散养牛的话，4个人最多能养100头。圈养模式养牛优点不少，但是并不适合新手，因为新手养殖一般都是养二三十头牛，这样的话，最看重的就是单头牛的利润，而不是考虑如何扩大规模，所以圈养模式养牛虽然先进，但是对于农村散养朋友来说不一定适合。

9.养牛选择该销售方式的原因

自己包山养殖黄牛，然后在城市租门店出售正宗黄牛肉，拒绝中间商？该模式行得通吗？

在猪肉价格的带动下，而今年的牛肉价格也是惊人的！由于今年牛肉的价格日益高涨，（据了解，现在牛肉价格已经达到60～80元/斤）因此在高价的牛肉价格下，无论是加工牛肉还是养殖肉牛都有了巨大的利润，因此现在很多人也加入了养殖肉牛这一行业，并希望从中分得一杯羹。自己又在城里租赁门店，以开专卖店来卖正宗的黄牛肉，以拒绝中间商来获得更的利润的模式。

10.养牛竞争对手的主要优势和劣势

养殖马牛的优点：

1、时间支配自由；

2、秸秆回收再利用；

3、自己给自己打工，自己当老板；

4、综合利润高；

养殖马牛缺点：

1、投资大；

2、周期长；

3、工作环境恶劣；

总结：养牛行业是这个辛苦活，又苦又脏又累，但是坚持下去，带来的利润也是很可观的。祝所有养牛人发财致富。

养牛场是免税的,如何设定会计科目

养牛场是免税的，如何设定会计科目？

养牛场的会计核算与工业企业大同小异，只需增设“生产性生物资产”和“生产性生物资产累计折旧”两个会计科目即可。

按照企业会计准则的规定，这两个科目的核算如下：

生产性生物资产

一、本科目核算企业（农业）持有的生产性生物资产原价。

二、本科目可按“未成熟生产性生物资产”和“成熟生产性生物资产”，分别生物资产的种类、群别、所属部门等进行明细核算。生产性生物资产发生减值的，可以单独设定“生产性生物资产减值准备”科目，比照“固定资产减值准备”科目进行处理。

三、生产性生物资产的主要账务处理。

（一）企业外购的生产性生物资产，按应计入生产性生物资产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

（二）自行营造的林木类生产性生物资产、自行繁殖的产畜和役畜，应按达到预定生产经营目的前发生的必要支出，借记本科目（未成熟生产性生物资产），贷记“银行存款”等科目。

（三）天然起源的生产性生物资产，应按名义金额，借记本科目，贷记“营业外收入”科目。

（四）育肥畜转为产畜或役畜，应按其账面余额，借记本科目，贷记“消耗性生物资产”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。产畜或役畜淘汰转为育肥畜，按转群时的账面价值，借记“消耗性生物资产”科目，按已计提的累计折旧，借记“生产性生物资产累计折旧”科目，按其账面余额，贷记本科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

（五）未成熟生产性生物资产达到预定生产经营目的时，按其账面余额，借记本科目（成熟生产性生物资产），贷记本科目（未成熟生产性生物资产）。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

（六）择伐、间伐或抚育更新等生产性采伐而补植林木类生产性生物资产发生的后续支出，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。生产性生物资产达到预定生产经营目的后发生的管护、饲养费用等后续支出，借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”等科目。

（七）处置生产性生物资产，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按已计提的累计折旧，借记“生产性生物资产累计折旧”科目，按其账面余额，贷记本科目，按其差额，借记“营业外支出——处置非流动资产损失”科目或贷记“营业外收入——处置非流动资产利得”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

四、本科目期末借方余额，反映企业生产性生物资产的原价。生产性生物资产累计折旧。

1、本科目核算企业（农业）成熟生产性生物资产的累计折旧。

2、本科目可按生产性生物资产的种类、群别、所属部门等进行明细核算。

3、企业按期（月）计提成熟生产性生物资产的折旧，借记“农业生产成本”、“管理费用”等科目，贷记本科目。处置生产性生物资产还应同时结转生产性生物资产累计折旧。

4、本科目期末贷方余额，反映企业成熟生产性生物资产的累计折旧额。其他诸如房屋、牛舍、运输工具、机器器械，符合固定资产条件的，仍按固定资产的核算方法核算；土地、专利等符合无形资产条件的，仍按无形资产的核算方法核算。至于你说到的免税，《农产品注释范围》中的鲜奶，是指各种哺乳类动物的乳汁和经净化、杀菌的乳汁。税率为13%；市场上的纯牛奶、新增微量元素的高钙纯牛奶、补铁纯牛奶、花生牛奶、等，则都属于经过若干工业生产程式加工制成，不属于鲜奶，适用税率为17%。按政策规定经批准予以免税的，作为补贴收入核算。也就是说，增值税按规定核算，只是不再缴纳，转作补贴收入即可，借：应交税金，贷：补贴收入。关于生产成本的问题，企业会计准则规定，生产性生物资产达到预定生产经营目的后发生的管护、饲养费用等后续支出，是作为“管理费用”核算的，所以损益表中的生产成本，只填当期生产性生物资产和固定资产提取折旧进入农牧生产成本的部分就行了。

一、建账

如果是手工账，建账一般有几个程式和准备：

1）准备会计账簿——现金日记账、银行存款日记账（没有银行开户不用此账本）、明细分类账、总分类账

2）准备会计凭证——原始凭证（收据、入库单、出库单、销售单、报销单、工资表等），记账凭证（一般多数企业使用收付转凭证）

3）设定会计科目——将经常用到的会计科目找出，写在口取纸上，贴上在账簿的右侧或上方，每个明细科目之间留出几页，备登记使用

4）根据会计业务编制会计记账凭证，如果是新建企业，第一笔应该是借：银行存款贷：实收资本。其他按实际发生编制凭证

至此，账就算建好了，接下来是初始登记了。

二、初始登记

资产负债表的年初数主要有这么几笔：

1）实收资本，即注册资金，如果是个体户没有注册资金，可以按实际情况填写

2）银行存款余额，与库存现金一并填写在货币资金

3）存货，可以按实际成本或盘点金额填在年初数，如果只有数量没有单价，可以参照同类市场价

4）固定资产，只要是使用年限一年以上，同时能为企业带来经济利益流入的均可记入固定资产，新准则取消了对单位价值的要求

5）负债，主要是你们欠付的货款、借款等，如果没有年初数可以填0

如果年初数有遗漏可以在下月记入，只当是本年发生的。

利润表是时期数，不涉及账户余额，直接从今年开始计算即可。

三、农业企业主要会计处理，以奶牛养殖为例：

1）购入种苗和发生的养殖费用（人工费、水电费、饲料、场地租金、装置折旧等）

借：生产性生物资产-奶牛

贷：应付职工薪酬/库存现金/累计折旧等

2）奶牛开始产奶，计提折旧

借：农业生产成本

贷：生产性生物资产累计折旧

3）牛奶入库

借：库存商品-牛奶

贷：农业生产成本

4）牛奶售出后

借：主营业务成本

贷：库存商品-牛奶

收入和期末结转与其他企业一样，不赘述。

我也没做过这个，但是施工企业的帐是用完工百分比的方法；基本科目有工程施工

工程结算，工程施工—毛利，主营业务收入，主营业务成本。

就是这些了。

按照企业会计制度的科目设定建账就可以了，只是在记账的时候在管理费用中明确开发费用的部分

非企业单位中参照行政事业单位会计制度

养牛场是如何扫圈的？

1、养牛场处理废弃物的方法养牛场区内应于生产区的下风处设贮粪池，粪便及其他污物应有序管理，每天应及时除去牛舍内及运动场子褥草、污物和粪便，并将粪便及污物运送到贮粪池。

2、场内应设牛粪尿、褥草和污物等处理设施，废弃物遵循减量化、无害化和资源化原则。

2、养牛场应建在地势高燥、背风向阳、地下水位较低，具有缓坡的北高南低，总体平坦地方。切不可建在低凹处、风口处，以免排水困难，汛期积水及冬季防寒困难。

水产养殖会计科目：

（一）成本核算物件

水产业一般以水产品品种为成本核算物件。水产养殖的主要产品有鱼、虾、贝类、藻类、鱼种、鱼苗等。

（二）成本专案：

1.直接材料，指直接用于养殖生产的苗种、饲料、肥料和材料等。其中：苗种指直接用于养殖生产的鱼苗、鱼种、虾苗、蟹苗、贝苗、藻苗、水生植物的种子等，孵化用的亲鱼、亲虾也属于本专案；饲料指直接用于养殖生产的各种饲料；材料指直接用于养殖生产的各种渔需物资和渔具等低值易耗品摊销等。"

2.直接人工，指直接从事水产养殖人员的工资、工资性津贴、奖金、福利费。

3.其他直接费，指除直接材料、直接人工以外的其他直接费用。

4.制造费用，指应摊销、分配计入各产品的间接生产费用。

（三）成本计算公式

每万尾鱼苗成本=育苗期的全部生产费用/育成鱼苗万尾数每万尾（千克）

鱼种成本=育种期的全部生产费用/育成鱼种万尾（千克）数

多年放养成鱼单位（千克）成本=（捕捞前各年发生的生产费用+本年生产费用）/成鱼总产量

逐年放养成鱼单位（千克）成本=本年成鱼放养的全部费用/本年成鱼产量

海水养殖成鱼单位成本=（捕捞前各年结转的生产费用+当年发生的生产费用+捕捞费用）/海水养殖成鱼总产量

见<<小企业会计制度>>

筹建期，你们就应该把所有以后能用得上的科目，就都要进行设定的。

对一筹建期发生的费用。

按新准则的规定，计入管理费用的。

也就是在发生时，直接计入管理费用（资本化条件的除外）

可以参考《房地产开发企业会计制度》，一般应按照成本专案设定二级明细，然后为下述三级明细等。有些应归集为固定资产，如斗车等。由于比较多，这里节选一些暂时够用了，以后的事靠你自己慢慢研究喽。

对于一般房地产开发专案而言，由开发成本和开发费用两大部分组成。

(一)开发成本

共有八项：

1．土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照***前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民***颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据专案所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2．土地征用及拆迁安置补偿费。

(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方***可以依据法定程式，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发专案或其他建设专案使用。因出让土地使原

用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3．前期工程费。

前期工程费主要包括：

(1)专案的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按专案总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

4．建安工程费。

它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、装置及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等装置及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估演算法、单位指标估演算法、工程量近似匡演算法、概算指标估演算法以及类似工程经验估演算法等估算。

5．基础设施费。

它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估演算法来计算。

6．公共配套设施费。

它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

7．不可预见费。

它包括基本预备费和涨价预备费。依据专案的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。

8．开发期间税费。

开发专案投资估算应考虑专案在开发过程中所负担的各种税金和地方***或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设专案投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。

(二)开发费用

开发费用是指与房地产开发专案有关的管理费用、销售费用和财务费用。

1．管理费用。

可按专案开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。

2．销售费用。

它指开发建设专案在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：

(1)广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；

(2)销售代理费。约为销售收入的1．5％一2％；

(3)其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。

以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。

3．财务费用。

它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

一、开发产品成本的内容

开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在专案开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。开发产品成本按其用途，可分为以下四类：

1．土地开发成本。

土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用地)所发生的各项费用。

2．房屋开发成本。

房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。

3．配套设施开发成本。

它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4．代建工程开发成本。

它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所发生的各项费用支出。

二、房地产开发成本核算物件

开发产品成本核算物件是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发专案的特点及实际情况，按照下列原则，选择成本核算物件：

1．一般的开发专案，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算物件。

2．同一开发地点、结构型别相同的群体开发专案，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算物件。

3．对于个别规模较大、工期较长的开发专案，可以结合经济责任制的需要，按开发专案的一定区域和部位，划分成本核算物件。

成本核算物件应在开发专案开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

三、房地产开发成本专案

开发产品成本专案一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。

1．土地征用及拆迁补偿费：

指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。

2．前期工程费：

指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、***代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。

3．基础设施费：

指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的装置及安装费都在基础设施费专案内归集。

4．建筑安装工程费：

指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。

5．配套设施费：

指为开发专案服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、脚踏车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本专案内。

6．开发间接费：指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发专案而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。

目前我国房地产开发企业经营规模、经营范围、经营方式等各不相同。比如，就土地开发而言，有些企业只进行建设场地地面的清理平整，将原有建筑物、障碍物拆除，就算完成土地开发；而有些企业除进行地面的清理平整，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设，做到七通一平，才算完成土地开发等。所以，每一个开发企业应根据前述成本专案的设定原则，结合开发专案的具体情况，有选择地设定成本专案。

四、开发产品成本核算程式

(一)应设定核算的账户

为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设定下列账户：

1．“4301开发成本”账户。

本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发专案的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设定二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算物件进行明细核算。

2．“4302开发间接费”账户。

本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算物件的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设定明细账户。

(二)开发产品成本核算程式

开发产品成本的核算程式是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程式是：

1．归集开发产品费用。

(1)在专案开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算物件，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

(2)为专案开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算物件，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。

通过上述程式，将应计人各成本核算物件的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。

2．计算并结转已完开发产品实际成本。

计算已完开发专案从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。

3．按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。

即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。

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