农村养牛场建设方案怎么写，购买农村集体房该怎么写协议

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购买农村集体房该怎么写协议

论农村集体房屋买卖合同的效力当前位于农村的房屋主要有两类，一类是农村村民在依法取得的宅基地上建造的房屋；另外一类是农村集体所有的房屋。前一类房屋的所有权属于农村村民，而后一类房屋的所有权主体比较复杂。在实践中城市商品房买卖，城市私房买卖比较常见，所涉问题学者论及较多，而农村集体房屋房屋买卖所涉及的有关问题却鲜有论述，笔者在本文中试对该类房屋买卖合同的效力作一些粗浅的探讨。一、农村集体房屋买卖合同的出卖人对合同效力的影响《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农村集体所有的土地依法属于村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；己经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；己经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。据此，农村集体土地一般属于村农民集体和乡（镇）农民集体所有，由村集体经济组织、村民委员会、村民小组、乡（镇）农村集体经济组织经营管理；作为例外，如果村内因历史原因己经存在两个以上农村集体经济组织，那么可以分别属于这些农村集体经济组织的农民集体所有。相应的，农村集体房屋一般属于村集体经济组织、村民委员会、村民小组、乡（镇）农村集体经济组织等所有，但是这些集体组织的成员在法律上既不是集体房屋的共同共有人,也不是按分共有人,因此在出卖农村集体房屋时应该遵循相关法律的规定,否则将导致买卖合同无效.(一)出卖村民委员会所有的房屋.村民委员会是村民自我管理,自我教育,自我服务的基层群众性自治组织,它的任务之一是办理本村的公共事务和公益事业,筹集村办学校,村建道路等公益事业的经费,因此在筹集资金办理公益事业时有可能出卖属于其所有的闲置的集体房屋,从而成为集体房屋买卖合同的出卖人,但是出卖集体房屋时并不是村民委员会负责人能够一个人说了算,<<中华人民共和国村民委员会组织法>>第十九条第(八)项规定,涉及村民重大利益的事项应当由村民会议决定,很显然出卖集体房屋,处分集体财产应当属于涉及村民重大利益的行为.另外根据该法第十七条第二款规定,召开村民会议,应当有本村十八周岁以上村民的过半数参加或者有本村三分之二以上户的代表参加,所作决定应当经到会人员的过半数通过.实践中村民委员会出卖集体房屋往往由村民委员会负责人与买受人签订合同,然后加盖村民委员会公章,没有经过法定程序,这样的买卖合同应当被认定为无效.(二)出卖村民小组所有的房屋.按照<<中华人民共和国村民委员会组织法>>第十条规定,村民委员会可以按照村民居住状况设若干村民小组,小组长由村民小组会议推选.<<浙江省实施<中华人民共和国村民委员会组织法>办法>>第八条第三款规定,村民小组会议由本小组有选举权的村民或者户的代表组成.可见,村民小组是村民自治共同体内的一种组织形式,是自治的一个层次,它的权力机关为村民小组会议.村民小组作为全组村民的一种组织,负责经营,管理属于村民小组的集体土地和其他财产,因而可能成为集体房屋买卖合同的出卖人.虽然在村民委员会组织法中没有规定村民小组会议如何行使权利,村民小组内的哪些事务需要经村民小组会议决策通过,但是笔者认为,既然村民小组是村民自治的一个层次,是拥有集体土地和财产的一种组织,那么在处分财产的程序和效力上应该和村民委员会没有实质区别,也就是说,村民小组出卖集体房屋时应当参照村民委员会出卖房屋时的法定程序,否则其行为无效.(三)出卖村经济合作社等集体经济组织的集体房屋.农村经济合作社是为了开展农业集体生产而组成的经济实体,大多数农村的经济合作社与村民委员会两块牌子一套班子,但是有的村也存在两个或两个以上经济合作社,此时经济合作社成为独立的经济实体,社员代表会议为经济合作社的权力机构,社员直接选举经济合作社管理委员会作为其执行机构,涉及集体经济方面的事项,由社员代表会议民主讨论,按大多数人的意见实行民主决策.出卖经济合作社的集体房屋显然涉及该集体的重大利益,必须经社员代表会议讨论通过,否则无效.对此<<浙江省村经济合作社组织条例>>有明确规定,可资参考,该条例规定,集体良田,菜田,果园,山场的合同招标和投标方案,集体企业及其房屋等财产的承包方案和变卖,租赁方案必须经社员会议或社员代表会议讨论决定.该条例虽然属于地方性法规,不能作为判断合同效力的依据,但是其内在法律精神与村民委员会组织法显然是一致的.(四)出卖乡镇企业等集体企业的房屋.<<中华人民共和国乡镇企业法>>第二条规定,‘‘本法所称乡镇企业,是指农村集体经济组织或者农民投资为主,在乡镇(包括所辖村)举办的承担支援农业义务的各类企业”.‘‘乡镇企业具备企业法人条件的,依法取得企业法人资格”.据此乡镇企业分成两类,一为企业法人,一为其他经济组织,但不管性质如何,乡镇企业必须依法实行独立核算,自主经营,自负盈亏.实践中,乡镇企业等集体经济组织出卖厂房等集体房屋十分普遍.具有企业法人资格的乡镇企业,依法享有法人财产权,其处分财产时应该按照法人财产处分的一般规则来进行,这里需要讨论的是不具有企业法人资格的乡镇企业出卖厂房时应该由谁决定.乡镇企业法第十条规定,农村集体经济组织投资设立的乡镇企业,其企业财产权属于设立该企业的全体农民集体所有.因此出卖该类乡镇企业所有的房屋应该由投资者农村集体经济组织决定.至于该农村集体经济组织如何决定才合法有效,上文已作论述.二农村集体房屋买卖合同的买受人对合同效力的影响.农村集体房屋买卖合同属于比较特殊的买卖合同,它不仅表现在出卖人出卖集体房屋必须经过民主决策,多数通过,否则无效,而且更为重要的一点是买受人资格受到很大的限制,也就是说,并不是所有的人都能够成为该类买卖合同的买受人,如果不具备买受人资格的人与农村集体经济组织签订该类买卖合同,将会因主体不适格而导致合同无效.农村集体房屋与农村集体土地不可分离.根据<<中华人民共和国土地管理法>>第六十三条,农民集体所有的土地的使用权不能出让,转让或者出租用于非农业建设,除非符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产,兼并等情形致使土地使用权依法发生转移.因而在集体土地使用权一般不能出让,转让的情况下,集体土地上的房屋若要流转,则大多数情况下只能在同一集体组织成员间转让.具体而言,下列人员可以成为农村集体房屋合同的买受人.1、同一集体组织内部的农民.如果将集体房屋出卖给统一集体组织内部的农民,则只会产生房屋所有权的转移,而不会造成集体土地使用权的转移.2，国家.<<土地管理法>>第二条第三款规定,国家为公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用.在国家征用集体土地时,该集体土地上的房屋必然同时随之转移.3，兼并集体企业的人.<<土地管理法>>第六十三条但书部分规定,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产,兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的,属于集体土地使用权不得出让,转让的例外.当集体企业被兼并时,其集体土地使用权依法转让给兼并者,集体土地上的厂房等集体房屋必然也转移给兼并者.除上述三种受让主体外,还有另外一种情况,它没有受让主体的限制.根据担保法第三十六条第三款的规定,乡镇,村企业的土地使用权不得单独抵押.以乡镇,村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押.当事人设立抵押权的目的是担保其债权能得以实现,在债务履行期届满抵押权人未受清偿,可依法以抵押物折价或者以拍卖,变卖该抵押物所得的价款受偿,这必然导致抵押物的转让.而在拍卖,变卖抵押物时,买受人显然不受任何限制,这是一种例外.除了以上几种情形,在实践中存在为数不少的诸如将集体房屋出卖给城市居民,将一个集体组织的房屋出卖给另一个集体组织及其成员等因违反法律的禁止性规定而应被认定为无效.三农村集体房屋买卖合同标的物对合同效力的影响<<中华人民共和国合同法>>第一百三十二条规定,出卖人的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分.法律,行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定.也就是说作为买卖合同标的物的房屋必须是合法建筑,否则买卖合同无效.因为违章建造的房屋,因其违反法律规定,在未经主管部门处理并补办合法手续之前,不能产生房屋所有权之法律效果,既然违章建筑不能产生所有权,当事人对自己没有所有权的房产进行处分,是无权处分,无权处分的行为是无效的.至于如何判断农村集体房屋为违章建筑,一看有无土地使用证,二看有无合法建房审批手续,只有拥有土地使用权并经依法批准的集体房屋才能成为买卖合同的标的.

浙江啸天律师事务所

农村专业合作社的问题望高人指点

这些资料希望能对你有所帮助.（仅供参考）

办农民专业合作社，比按照公司法办公司门槛要低得多，比如说农民专业合作社法对于合作社的出资问题就有非常宽松的规定。农民入合作社可以出资也可以不出资，但是公司法对于公司设立的最低注册资金，有三万元的要求，这就是一个比较明显的例子。

那么我们如何办合作社呢？刚才讲到，同类农产品的生产经营者可以联合起来办合作社，但是办合作社要依照法规的规定来办，法律的规定：

首先是个条件的规定。

法律规定了五个条件，第一个就是合作社要有五名以上的成员，这五名以上的成员就是说，合作社成立的时候，至少得有五个人作为你的社员，在这个合作社的成员当中，法律规定，农民要占主体，因为我们是农民的专业合作社，所以农民不能够太少，农民按照法律规定，必须得占80％以上。我们的法律也允许社会团体法人、企业法人加入农民专业合作社，但是为了保障农民的主体地位，也是为了鼓励龙头企业以及一些为农服务的社会团体组织，真正地帮助农民把合作社办好。

所以法人成员在法律上是有一个限制的，就是不能超过5％，这是个高限，当然如果你要是成员不到20人的时候，法人成员法律规定，只能是一个。

第二一个条件就是你要制定一个章程。章程是合作社最重要的一个文件，合作社的许多大事都要有章程来规定，比如说（对）成员的入社条件的要求，合作社盈余的分配，亏损了怎么办？等等这些大的事情，都要由章程来规定。

第三你要建立一个组织机构。这个组织机构按照法规的规定，有一个是必须得设立的，就是合作社的理事长，因为理事长是合作社的法定代表人，合作社将来要成为一个法人，谁来代表合作社呢？就是理事长，其他还有一些几个，比如说理事会、执行监事、监事会，这些都由合作社自己来选择是否设立？为什么法律做这种规定呢？因为合作社刚刚开始发展的时候，可能规模还很小，设立过多的组织机构会增加管理成本，也会增加办事的程序，这样的话，不利于合作社高速度和高效力的发展，法律把这个其他这些组织机构的设立的选择权，交给了合作社自己，由农民自己来决定是否设立理事会、执行监事或者监事会。

第四个条件，合作社要有一处住所，还要起个名字。住所就是合作社的业务活动场所，当然这个住所可以是合作社自己建立的一个专门的场所，也可以是租用的一个场所，甚至也可以就在合作社领导人的家里来办公，这个都由合作社自己来决定，但是要写在章程里，起个名字就是合作社可以起一个字号，合作社登记以后，成为法人，就可以用自己的名字去订合同、去办贷款，从事经营活动了，这是名字的作用。

关于给合作社起名字还有一个问题要注意，就是我们过去有一些合作社，已经办了很多年了，它过去的时候可能是叫协会，也可能是叫中心，经营得很好，这个农民专业合作社法实施以后，如果它按照法律的规定到工商行政管理机关去登记的时候，是不是一定要把它原来的名字改掉呢？法律对此没有明确的要求，那就是说也可以保持原来的名称，我还叫协会，还叫中心。因为我以前在多年的经营当中，已经积累起了一笔无形的财富，比如说信誉，比如说我的字号的价值，如果法律规定，让农民改名字的话，可能会对农民的这笔资产造成一些损失，使农民受到影响，所以法律对此没有明确的要求。

第五要有符合章程规定的成员出资。法律没有要求加入合作社的社员必须得出资，是否出资？用什么方式出资？比如说分期出资，以缴纳会费的方式出资，用货币或者实物来出资，这些都是由合作社的章程来规定的，也就是由农民自己在成立合作社的时候来决定的，但是如果你有出资的话，一定要记载在章程当中。

法律为什么对出资做这样的规定呢？因为不同类型的合作社，对资金的需求可能是不一样的，兴办的时候，有一些合作社可能就需要比较大量的资金，有些合作社可能需要资金量比较小，也有一些合作社，可能根本就不需要出资，有五个种菜的农民，要成立一个蔬菜销售合作社，我们家里都有自己已经种好的菜，我们就是要成立一个合作社，共同地把这个菜卖出去，那样的话我们现在成立合作社的时候，是不是一定要出资呢？有可能就不用，比如说我们五个人把菜给集合起来了，现在我们五个人选一个代表去，比如说去北京的某个菜市场去卖，我们家里头自己有农用车，或者说我们五个人联合起来租一个农用车，这些我不一定都得出资，我就可以把菜拉到市场上去卖掉，回来以后，我们挣了钱，我们再进行分配，当然我们也可以从我们挣的钱里边逐渐地去积累合作社发展所需要的资金，所以说法律对合作社的资金问题做了一个比较宽松的规定。

法律规定的第二个程序就是你要开一个设立大会。成立合作社咱们不是说，随随便便说我们成立就成立了，你得有一定的形式。法律的第11条规定，设立农民专业合作社，应当召开由全体设立人参加的设立大会，设立时自愿成为该社的成员的人为设立人。设立大会有它自己的职权，制定章程，这个章程要有全体设立人一致通过，它可以选举产生合作社的理事长，如果你要成立理事会、监事会的话，它的成员也用这个设立大会来选举产生。其他的重大事项也是由这个设立大会来决定的，这是我们要召开一个设立大会。

第三个程序就是要到当地的工商行政管理部门去办理一个登记的手续。有一条可以让大家放心，就是不用担心登记的费用问题，因为法律已经规定了，办理登记是不收费的。只有经过登记，合作社才能获得法人的资格，什么叫获得法人资格呢？就是获得登记了以后，你就可以用合作社的名义，去从事生产经营活动了，并且你的这些活动是受法律保护的，办完了这三个程序，就是我有符合合作社的条件，我召开了设立大会，我进行了工商登记，合作社就算正式成立了。

当然有一些不从事盈利性经营活动的农民合作组织，比如说农民技术协会，以前已经在民政部门进行了社会团体法人登记，在本法实施以后，你仍然还是在民政部门登记，按照社会团体法人来进行管理，不需要变更成工商登记的农民专业合作社。

登记和不登记是不一样的，登记是获得法人资格的一个必经的程序，只有登记的组织，才能够取得法人资格，没有经过登记的组织，就没有法人资格，所以如果我们办农民专业合作社，一定要尽量地去进行工商登记，当然也有一些不愿意进行工商登记，那么的话，不进行工商登记有什么问题吗？不进行工商登记你的生产经营活动当然也可以进行，但是和进行登记的就有一些不一样。比如说你如果以合作社的名义订立合同，但是你没登记，那么的话，将来发生纠纷，法规可能就难以保护你。

如果你不登记，就不能以合作社的名义去申请商标注册，同样也不能以合作社的名义去办贷款。

可能有些农民兄弟还关心，合作社是农民自愿的，那我自愿办起来合作社了，那么我退社自由不自由呢？我如何退社呢？在这一方面法律也有明确的规定。

比如说一个养牛的农民，他过去参加了一个养牛的合作社，现在他要进城去打工了，我不想养牛了，我想退出合作社，怎么办呢？要办什么样的手续我才能退合作社呢？首先我们要强调一点，加入合作社是农民的权利，退出合作社也同样是农民的权利，所以说你退社的时候，是你行使你的权利，你行使你的这种权利不需要任何批准，只要你按照法律的规定来办相关的手续就可以。法律是怎么规定的呢？

第一，如果你是一个农民，我要退出合作社，那么的话，你应当在每一年度，你们合作社的财务年度结束之前的三个月，向合作社提出；

第二，如果你是一个法人的成员，那你应该在六个月以前向合作社提出，只要你一提出，实际上你就是等于已经退出合作社。

由于你是在一个经营年度的中间退出合作社，所以你原来与合作社订立的一些合同，你对合作社承诺的一些义务，可能还得按照你们当时章程的规定，和你对合作社的承诺继续履行。在退社的时候，合作社成员账户里面所记载的，成员的财产，都可以按照章程的规定，退还给退社的成员，当然在退还的时候，所谓按照章程的规定，就是有可能你要承担相应的亏损责任和债务责任。

这个比如说，你入社的时候，入了一千（元）钱，在你退社的时候，有可能你的财产没有变动，还是一千（元），那么的话就退给你一千（元），当然也可能合作社经营得比较好，你的一千（元）变成一千二百（元）了，那么的话你退的时候就有可能退回一千二百（元）。当然如果合作社经营的不好，发生了亏损，或者其他一些原因，也可能你的一千（元）变成八百（元）了，或者六百（元），那么的话，也只能按照这个减少的数额退给你了。

保护农民成员的利益是农民专业合作社法里面一个非常重要的内容，这可能也是大家都关心的问题，在这方面法律做了以下几个方面的规定：

第一就是合作社首先要为每一个成员设立一个成员账户。

合作社成员账户的作用主要有两个：

第一就是要明确合作社成员和合作社之间的财产关系；

第二一个就是要以账户为依据作为合作社盈余分配的根据。

合作社成员账户按照法律的规定，它主要记录三项内容：

第一就是成员在加入合作社时，对合作社的出资；

第二是要记载这个合作社成员在合作社期间合作社提取的公共积累，量化为这个成员的份额；

第三是要记载这个成员在合作社期间与合作社进行交易的情况。

为什么要规定成员账户呢？或者说为什么规定成员账户是保护成员的利益呢？就是因为这个账户它明确了成员和合作社之间的财产关系。我们知道，过去我们搞过合作社，后来又发展成人民公社。当时，我们说人民公社是一大二公的制度，是吃大锅饭的制度，在那个人民公社里，人民公社的社员和公社之间的财产关系是不清楚的。为了打消广大农民群众对于办合作社，是不是又要重新归大堆儿，重新搞一大二公的顾虑，所以法律里面规定了一个合作社成员账户的制度，这个账户的性质实际上就是说，合作社的社员在合作社里边有多少财产，要记录在这个账户里面，这样就明确了合作社成员与合作社之间的财产关系，按照法律的规定，合作社的成员是以它的账户记载的财产为基础对合作社承担的有限责任的。合作社账户的制度也是国际上合作社普遍采取的一种制度，我们做这种规定也是为了与国际接轨。

第二一个方面的规定就是合作社的盈余如何进行分配？

合作社为什么有盈余呢？我们以一个销售合作社为例。农民加入合作社以后，合作社可以把农民成员的这些农产品给它集合起来一块儿卖出去，规模大就有可能降低销售的成本，同时因为规模大也有可能以更好的价格卖出去，这样就形成了合作社的盈余。

比如说某地种栗子的农民，在加入合作社之前，一家一户向收购栗子的商贩出售板栗，当时的价钱很低，为什么？因为一家一户的农民产品的产量很小，你一个一个地去和小贩说价格，就不容易把价格提高，合作社成立以后，当地的栗农纷纷加入合作社，栗子集中了，产品都集中到合作社了，合作社就可以选择价格比较高的商贩去出售这个栗子，甚至合作社它可以将栗子直接去卖给加工企业，这样的话，栗子的价格明显地提高了，合作社为农民赚了更多的钱，赚来的这些钱应当如何分配呢？我们也可以看到，这些钱的赚取主要的是由于产品规模的扩大，也就是说，是由于农民向合作社提供了产品，所以才能够赚这些钱，这是利润的主要来源。当然在合作社的这个利润的形成过程中，也离不开农民入社时，积聚的资金形成的资本的作用，因为合作社要收购产品，必然需要一定的资金，当然这资金也有可能是贷款取得，当然农民如果入社的时候，提供了比较多的资金的话，可以更加降低合作社的营销的成本，所以盈余的形成，一方面是由于农民提供了产品，另外一方面是由于农民为合作社提供了资金。在法律规定合作社盈余如何分配的时候，充分考虑了这两方面的因素，所以在盈余进行分配的时候，一方面要考虑到农民与合作社，为合作社提供产品的这种交易的行为，另外一方面也要考虑到合作社的成员，在加入合作社时，为合作社提供的资金的作用。但是哪个方面为主呢？我们可以看到，如果农民不向合作社交售产品，你有再多的资金，你也没有东西可以卖，所以在利润形成过程当中，这个产品的作用是最大的，因此法律规定，在盈余分配的时候，要有一个比例，这个比例是以农民向合作社交售产品为主的，也就是说，盈余分配的时候，要与农民与合作社之间的这种交易量或者交易额为主要的分配依据。

法律是这样规定的，第37条在弥补亏损、提取公积金后的当年盈余，为农民专业合作社的可分配盈余。

法律关于盈余分配，四六开这个原则是一个基本的原则，对于这一条的规定，我们首先要注意到，按照交易量额返还的这个比例，不得低于可分配盈余的60％。什么叫做按照交易量额比例返还呢？

比如说合作社在今年出售农产品的时候，赚取了一万元的纯利润，这一万元的利润在分配之前按照法规的规定，可能要先做两件事情，第一就是要去弥补亏损，这个亏损可能是以前的亏损，第二一件事就是要提取一定比例的公积金，这个公积金的提取比例是由章程规定的，法律没有强制性的要求，合作社可以提公积金，也可以不提公积金，在做完这两件事情以后，剩余的部分就是可分配的盈余了。

还以刚才的一万元为例，可能完成了上边两项工作以后，剩下的是一个六千（元）钱，这六千（元）钱就是可分配盈余，六千（元）钱怎么分配呢？按照法律的规定，按照成员的与合作社之间的交易量，或者交易额来进行比例返还。什么叫交易量呢？有些农产品可能在社员与合作社进行交易的时候，就是以社员向合作社提供了多少斤来记载的。也有可能是以社员向合作社提供产品的时候结算价格来记载的，如果以交售了多少斤来记载就是交易量，如果以交售时候的价格记载就是交易额，按照交易量或者交易额返还给社员的这一部分的比例，法律规定，不得低于60％，什么意思呢？就是我们有六千（元）可分配的盈余，如果按照60％比例返还的话，就是六六三千六百元，当然这个比例，合作社的章程规定，可以提高这是法律授予章程的权利，但是任何一种分配，任何一个合作社，在进行这种比例返还的时候，这个比例都不得低于60％。这是法律的基本含义。比例返还的意思是什么呢？比如说这三千六百（元）钱要返还给一百个成员，这一百个成员交售的产品可能是一共是一万斤，这一万斤里面，每一个成员交售的数量是不一样的，有人多可能有人少，比如说有一个成员占了10％，另外一个成员可能只占1％，那么的话，按照比例返还就是三千六百元的10％，要返还给一万斤的这个10％的成员。那么的话，交售占了一万斤1％的成员，他在分配的时候，就只能在三千六百元里头按照比例返还，取得1％的份额，这是按照比例返还。比例返还之后，剩余的那一部分可分配盈余就是分红的形式，返还给成员，在这个返还的过程当中，也有几个问题要注意，第一返还的依据是什么呢？它的计算依据就是这样构成的，首先是要把成员账户记载的财产份额计算出来，第二要把国家补助或者社会捐赠形成的财产平均量化给每一个成员的份额，把这两部分加起来作为向成员进行分红的一个依据。

还是以刚才六千元可分配盈余为例，我们已经有三千六百元作为比例返还给成员了，那么剩余的这一部分还有两千四百元是要分红，以分红的形式返还给成员的，这两千四百元的分配首先要考虑成员账户里边记载的成员在合作社当中的财产份额，比如张三他在成员账户中记载的财产份额，占合作社总财产的5％，那么的话，他以这个为依据，分红的时候，要返还给他的就是两千四百元的5％，当然如果这个合作社他同时还接受了国家的财政补助和社会捐赠，并且形成了财产的话，那么这一部分财产也要按照每一个成员平均量化作为分红的依据，还是以张三为例，他原来占有5％，如果这部分财产要是平均之后，加到他的份额之上，他可能在合作社的总资产当中，就占有6％的份额，那么这个6％就是这两千四百元分配给张三的一个依据。

第三个方面的规定是关于财务公开的规定。

财务公开是合作社实行民主管理的一个非常重要的基础，所谓财务公开，就是有关合作社经济活动的情况，成员有权去了解、去掌握。关于财务公开，农民专业合作社法做了四个方面的规定。第一法律规定，农民专业合作社的理事长，或者理事会，应当在每年财务年度终了之前，制作相关的财务报表，包括年度业务报告，盈余分配方案，亏损处理方案以及财务会计报告，这些财务会计报告应当在成员大会召开之前的15天以前，放在合作社的办公地点，供成员查阅，第二方面的规定是合作社的成员有权查阅合作社的这些财务报表和会计账簿。

第三个方面的规定，是合作社的理事长或者理事会编制了这些财务报告之后，要向成员大会或者成员代表大会报告，并且获得成员大会或者成员代表大会的批准。第四个方面的规定，是关于合作社财务的审计。每年的财务活动合作社的执行监事或者监事会要负责进行内部的审计，如果没设执行监事或者监事会的话，这个审计活动就是由成员在查账的时候，或者是在成员代表大会审查报告的时候进行的。合作社成员大会或者成员代表大会也有权决定对合作社的财务报告委托有关的审计机关进行外部审计。这些财务公开的规定，核心的内容就是一个，要保证农民成员的知情权，要让农民全面地了解和掌握，我这个合作社进行经济活动的情况，只有成员充分地了解和掌握了这些经济活动的情况之后，才有可能进行真正的民主的管理。

第四个方面的规定就是关于民主管理。

合作社是成员自愿的组织，合作社是农民自愿兴办的，农民在其中享有充分的民主权利，合作社是农民拥有的一个企业，农民对于合作社的重大事项有充分的管理的权利，这就是合作社民主管理的基本含义，关于民主管理法律主要是这么几个规定：

第一个是关于（设立）成员大会，或者成员代表大会的规定。

法律的第22条明确规定了合作社成员大会的八项职权，其中最主要的（是）修改章程，选举罢免合作社的领导成员，决定合作社的重大经济活动，决定合作社的合并、分立、解散、清算等等。合作社的成员大会是有合作社的全体成员组成的。如果合作社规模比较大，合作社的成员大会也可以决定合作社设立成员代表大会，一般情况下，成员代表大会行使的权利是和成员大会一样的。当然成员大会在决定设立成员代表大会的时候，对于成员代表大会的职权也可以做一些限制，这是关于成员大会的规定。

第二就是关于表决权的规定。

合作社是社员自己的组织，社员在合作社当中行使民主权利的基础是什么？法律规定，合作社成员在合作社成员大会当中的表决权是一人一票，这是合作社民主管理的基础，充分体现了合作社的成员在合作社当中地位平等。

在保证合作社成员一人一票的表决权的同时，农民专业合作社法还设定了另外一个制度，就是附加表决权制度。

附加表决权指的是什么呢？指的是在一人一票的这个基本表决权之外，合作社还可以设立一个，受到限制的表决权。

这个制度的设立，主要是考虑到（在）合作社的生产经营过程当中，有一些成员对合作社做出过比较大的贡献，为了充分调动他们的积极性，他在一人一票的这个基本表决权基础之上，他还可以享有一定数额的附加表决权，但是法律对于附加表决权的数量有明确的限制，就是每一个合作社设立附加表决权的话，不得超过我这个合作社一人一票，基本表决权总数的20％，例如我这个合作社有一百个成员，一人一票的基本表决权就是有一百票，如果我们合作社的成员大会决定，本社设立附加表决权，这个附加表决权最高不能够超过20票，如果我设了20票的表决权，那么的话，我合作社总的表决票就是120票。

第三就是表决，表决是行使民主权利的最主要的形式。

在合作社法中，对于农民专业合作社成员大会和成员代表大会行使表决权有明确的规定。成员大会进行选举或者一般性的决议，应当由本社成员表决权总数过半数通过，如果决定的是修改章程，或者说合并、分立、解散、那么的话，这种决议应该有表决权总数三分之二以上多数通过。

有了成员大会，有了一人一票的基本表决权，有了对于表决权行使的规定，农民成员在决定合作社一些重大的经营事项的时候，就有了充分的表达自己意见的渠道，这是合作社民主管理的基础。

关于保护农民权益的，保护合作社成员合法利益的第五个方面的规定，就是法律对于合作社管理人员侵犯合作社财产的行为，要受到了法律制裁也做了一个明确的规定。

法律的第29条明确规定，农民专业合作社的理事长、理事和管理人员，不能有下列行为：

一、侵占、挪用或者私分本社资产；

二、第二违反章程规定，或者未经成员大会同意，将本社资金借贷给他人，或者以本社资产为他人提供担保；

三、接受他人与本社交易的佣金归为己有；

四、从事损害本社经济利益的其他活动。

如果合作社的理事长、理事和管理人员违反前款规定所得的收入应当归本社所有，给本社造成损失的，应当承担赔偿责任。

各位观众，我们用了两讲的时间，对农民专业合作社法的一些基本制度做了介绍，主要的目的是要让广大农民群众了解，我们如何办农民专业合作社？以及我参加了合作社之后，如何在合作社内，行使民主权利？但是，农民专业合作社法还有很多重要的制度，由于时间的关系我们没有一一介绍，比如说这部法律规定了国家扶持农民专业合作社的一些基本的原则，还有另外一些制度，比如说合并、分立、破产、解散、清算等等。

农民专业合作社法，不仅仅是农民如何兴办农民专业合作社的法，它也是一部促进农民专业合作社的法，为了促进农民专业合作社的发展，需要各级人民政府及其有关部门，依照法律的规定，以及各自的职责，对农民专业合作社的建设和发展给予指导、扶持和服务。

我们相信，随着这部法律的颁布和实施，以及法律知识的宣传和普及，在各级人民政府及其有关部门的指导、扶持服务之下，广大农民群众兴办农民专业合作社的积极性会有一个大大的提高，我们也希望，农民专业合作社，在今后和谐社会的建设，新农村的建设，以及农业和农村经济发展的过程当中，发挥越来越好的作用

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一、基本情况

***村位于**市***镇，紧邻**河是北岸，水利通畅，交通便利。全村274户，859人，耕地面积799亩，20XX年农民人均纯收入15478元。村内基础设施及环境面貌较好，特色优势明显;村“两委”班子健全、团结，战斗力强;干群关系密切，群众参与美丽乡村建设积极性高涨;有资金整合意愿和能力的。

二、特色产业优势

***村地理位置优越，地处**河冲积平原，土壤肥沃，村庄特色产业果树种植，全村种植苹果230多户，面积700多亩，苹果品质优良。

三、推荐理由及发展方向

北张寨子有优良的果树种植特色优势，目前正是建设美丽乡村的大好时机，但由于目前村庄内硬件公共设施跟不上等诸多因素，为了把北张寨子打造成无公害农产品生产基地，建成生态绿色美丽乡村，特申请将北张寨子实施“美丽乡村”立项建设，请求上级领导给予政策资金、规划设计的帮助。

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XXXX年XX月XX日

上杭县人民政府：

古田镇金湖村已列入县级美丽乡村试点村，为深入贯彻党的十八大精神，落实省、市、县的决定部署，按照“村庄规划好、建筑风貌好、环境卫生好、配套设施好、绿化美化好、自然生态好、管理机制好”的“七好”要求，已制定了《古田镇金湖村“美丽乡村”建设实施方案》，请予以研究并批准。

妥否，请示复。

附：古田镇金湖村“美丽乡村”建设实施方案

上杭县古田镇人民政府

20XX年1月24日

统筹规划打造和谐美丽新奈曼

----奈曼旗美丽乡村推荐材料

奈曼旗位于内蒙古通辽市西南部，科尔沁沙地南缘，南与辽宁省阜新市和北票市毗邻，东与库伦旗连边，西与赤峰市敖汉旗和翁牛特旗接壤，北与开鲁县隔河相望。全境东西宽68公里，南北长140公里，总土地面积8,137.6平方公里，其中：耕地218万亩，林地431万亩，林木蓄积量320万立方米。全旗辖14个苏木镇、一个国有农场、363个嘎查村、12个社区居委会，总人口43.2万，其中农业人口37.6万，蒙古族人口16万。国家级贫困旗县。

2012年财政总收入60,044万元，财政总支出240,000万元，粮食总产达到33亿斤，创历史新高，牧业年度家畜存栏达到223万头只，禽类饲养量突破1,000万只，农民人均纯收入6,999元。

一、坚持规划先行，彰显特色绘蓝图

根据财政部文件(财农改【20XX】3号)精神结合我旗城乡发展一体化的战略思想，以全旗经济社会发展总体规划为统领，根据镇、村人口状况、自然资源、产业优势等基础条件，优化新农村空间布局，确定形成“一心两轴三片”、核心放射、网络发展的空间格局(一中心即以大沁他拉镇为核心，两轴即以省道和县道形成聚集轴，三片即在南部山区、中部沙区、北部平原区连片打造新农村示范村)。在全旗15个苏木乡镇场、363个嘎查村按照“建设中心村、培植特色村、保护历史文化村”的原则，以苏木乡镇为单位，结合当地村情民俗，因地制宜地规划编制一批城郊社区型、移民搬迁型、生态文明型、旧村改造型、民族风情型、旅游服务型“六型”新农村，通过层层筛选和实地查看，选取了移民搬迁型的白音他拉村、舍力虎村，生态文明型的扎哈塔拉村，民族风情型的巴彦塔拉嘎查为2013年美丽乡村建设的试点嘎查村。

二、培育特色产业，增强美丽乡村建设的持久动力

白音他拉村是白音他拉苏木政府所在地，由白音他拉、耐日睦都、那木斯来甸子和卧风甸子四个自然村组成。总土地面积5.1万亩，其中：耕地15,100亩，林地6,000亩，沙地27,000亩。全村771户、2,231口人，劳动力1,027人，2012年白音他拉村整体搬迁，住房砖瓦率达到100%，房屋建设规划合理、院墙整齐美观、街道平整宽广，村屯环境整洁大方。

白音他拉村立足于自身的交通、位臵、技术优势，着力于发展食用菌、黄牛养殖产业。发挥内蒙古亿佳鸿菌业有限公司的龙头带动作用，通过组建专业合作社，加强种植户技术培训，增加种植品种，新增食用菌大棚达到202座，发展种植户201户，户均增加收入1.3万元。培育黄牛养殖产业，组建养殖专业合作社，发挥合作社作用，引进新品种、新技术，增加养殖户经济收入。建设养牛小区3处，养殖基础母牛1,500头，建设标准化牛舍4,300平方米，采用“合作社+农户”的管理模式，集中饲养，

带动70余户增收，户均增收2.8万元。继续加大蛋鸡养殖产业，2013年新建保温鸡舍38栋，总数达到50栋，蛋鸡养殖规模达到25万只。通过农机合作社，把村内集中连片的.1550亩耕地，在确保收益不变的情况下从347户种粮农民手中依法流转过来，实行集约化、机械化耕作，开始尝试走土地集约化规模经营的道路。从土地流转中解放出来劳动力从事二、三产业，增加收入。

大沁他拉镇舍力虎村位于大镇西南20公里，京通、巴新铁路、国道111公路从村屯东部穿过，地理位臵优越、交通便利。全村119户、460口人。总土地面积11,630亩，其中：耕地面积3,289亩，林地面积3,290亩，畜禽总量5,000头只，有种植专业合作社4个，养殖专业合作社2个，农机专业合作社1个，其他专业合作社1个。

按照村屯规划的总体部署，结合本村实际，以打造“种植、养殖、林果、劳务”四大产业发展为主线，全村规划出了2,500亩的高产玉米种植区;200亩设施农业种植区、600亩果树种植区;600亩的综合养殖区;100亩的农副产品加工区。依托自然环境、田园景观、农耕文化、农家庭院和农业特色优势产业，发展以“吃农家饭、住农家屋、游农家景、享农家乐”为特征，集农业观光旅游、领略乡村风情、体验农耕文明于一体的“农家一日游”，带动其他产业发展，安臵闲臵劳动力，从而促进生态观光区、生活娱乐休闲区的功能发挥，加快村级经济社会健康发展。

扎哈塔拉村位于八仙筒镇西北4公里，省道开鲁至八仙筒公路穿村而过，紧邻通辽市著名的孟家段水库旅游度假村。由2个村民小组组成，全村494户、1,540口人。总土地面积36,000亩，其中：耕地3,500亩，林地2,000亩，沙沼地30,500亩。

在产业发展方面：农业建设中，发展配套土壤墒情和气象监测、节水管灌与滴灌、农田作业路、农防林等建设;强化科、教、文、卫、保等基础设施建设，积极向上级争取项目资金，逐年加大资金投入力度，切实改善村民的生产生活条件，实现生产先进化、生活社区化、生态和谐化目标。

农作物种植方面，每年除种植传统高棵作物玉米以外，扩大了红干椒、万寿菊、以及曼沙西瓜等经济作物和特色种植面积，同时同甘肃沙漠水稻研究所签订了100亩沙漠沉膜有机水稻种植实验项目。

在规模化养殖、生态林果和劳务输出方面，进一步调整农村产业结构，强化科技信息服务、发挥农村合作组织、农业龙头企业的作用，提高农业抵御自然灾害的能力，提升农产品品牌影响力和市场竞争力，促进农牧民收入稳步提高。村里还有两个村办企业，吸纳了本村大多数剩余劳动力，让他们一年四季不出村就有活干，有钱赚，促进了农牧民收入稳步提高。

巴彦塔拉嘎查是固日班花苏木政府所在地，距离高速公路入口20公里，大奈线油路和八青线油路穿村而过，该嘎查由南胡吉图、小胡吉图、巴彦塔拉三个村民小组组成，全嘎查225户708口人，总土地面积84,000亩，耕地面积14,360亩，林地面积11,000亩，草牧场面积58,310亩。是一个以养殖业为主的民族村，养殖科尔沁黄牛为主。种植业主要种植玉米和优质牧草。现在嘎查有和谐养牛合作社一个，敖图嘎养牛公司一个，建有全旗最大的牲畜交易市场，最高日成交量5,000头，成交额达到5,000万元。该村的“沙漠怪柳”被联合国列入自然文化遗产，蒙古族烤全羊，蒙古族特色小吃，丰厚的民族文化和豪放纯朴的蒙古族风情，吸引了大批游客来这里体验民族风情。

三、突出工作重点，稳步推进美丽乡村建设

(一)以“宜居家园”为目标，实施“五化六有七配套”(村屯亮化、绿化、硬化、美化、砖瓦化;有党员活动室、图书室、计生室、警务室、卫生室、便民商店;水、电、路、厕、广场、宽带、有线电视配套)工程。示范嘎查村街道绿化项目已基本完成，栽植各类绿化树6.2万株;安装太阳能路灯300盏;改造危房769户;4个村级活动场所及村民文体活动广场;村屯改造砖化院墙32,000延长米;4个直播卫星户户通;通村公路建设项目全部完成。

(二)以环境优美为重点，积极开展“卫生环境整治”行动。以治理柴草乱垛、垃圾乱倒、粪土乱堆、污水乱泼、畜禽乱跑为重点，投资近10万元，出动3万人次，车辆500余台次;共清理街路2万多延长米，清理垃圾800多立方米，新建垃圾池2处，设垃圾箱50个，建沼气池52口;清理占道经营摊点25家，打造街道整洁，环境优美的新型农村。

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XXXX年XX月XX日

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关于农村养牛场建设方案怎么写，购买农村集体房该怎么写协议的介绍到此结束，希望对大家有所帮助。