养牛锅炉房？如何设定会计科目

各位老铁们好，相信很多人对养牛锅炉房都不是特别的了解，因此呢，今天就来为大家分享下关于养牛锅炉房以及养牛场是免税的,如何设定会计科目的问题知识，还望可以帮助大家，解决大家的一些困惑，下面一起来看看吧！

长春动植物公园的历史沿革

新京动植物园时期

长春市动植物公园始建于1938年日伪时期，当时称之为“新京动植物园”。它从1938年开始动工建设到1940年完成第一期工程，是东北地区第一个集动物和植物于一体的综合观展园。这个“新京动植物园”的特点在于：一是面积大，占地73万平方米（解放后，在1958年公园建围墙时，取直自由大路向外扩建后，达到74万平方米），是日本著名的东京上野动物园的20倍大，当时号称“亚洲第一”，驰名于世；二是自然地形优美，有自然河流流过动植物公园；三是以东北地产动植物种类为主，并有中国其它地区及世界各地的动物、植物。从规划设计到经营管理上看，它打破了传统的“马戏团”式的动物园经营模式。注重观赏性的同时，注重对中、小学生的动植物保护教育作用，采取部分放养方式，与生产和科研实验相结合。

1940年，首期工程完工时，共有各种动物50种、1000余只。其中主要动物有：虎10只，狮子2只，银狐150只，台湾猴200只，梅花鹿20头，以及大批鸣禽、水禽，还有一些爬行类动物。此外，还设有种鸡孵化工场、毛皮兽研究所、养牛场、中草药园等。1941年太平洋战争开始以后，动植物园没有什么发展，仅限于维持状态。1944年春，美国“B29”飞机飞临长春，日伪当局预感有空袭危险，于同年冬季把园中非洲狮、东北虎等大型猛兽一律处杀。公园其它动物也因无人管理陆续散失。

1945年日本投降后，公园内各项动物设施遭到严重破坏。在国民党占领时期，长春最高军政长官郑洞国用马车将园内各种资料运走，使公园内空无一物，满目疮痍。当时，动植物园成为“国军”的练兵场，园内到处是国民党军队修筑的战壕及工事，树木被大量砍伐，各项动物设施遭到进一步严重破坏，致使动植物园瓦砾遍地，篙草丛生，蚊虫猖獗，成为一片废墟。

植物园时期

1948年10月长春解放后，党和政府十分重视动植物园这块园林用地。长春市政府有计划地拨专款进行植树和基础建设工作。1949年，长春市人民政府组织园林职工对动植物园进行清理，清除死树、枯树，填平战壕，拆除碉堡，并同专业人员彻底清除了国民党部队遗留的弹药和埋设的地雷。这时的动植物园，仅存下北部家属居住房8至9间，其它10几间也因被拆毁不能使用。同年，在长春市农业科领导下，对尚存部分房屋进行了修复并在园内成立一处种畜场，有种猪20余头，奶牛3头，种马1匹。1950年春，动植物园作为绿地，由长春市园林工程队负责管理，在园内栽植水曲柳苗、榆树苗2万株。

1957年长春市城建局拨专款修建了3,800余米园墙和近千平方米的花卉温室及部分园区道路。

1960年，成立了“植物园”。按照“植物造园”的工作方针，先后植树105种，3,117株。1965年，从长白山引进长白赤松（美人松）100株，由于加强了技术措施，管理得当，成活率达100%。1966年至1973年植物园由长春市园林工程队和长春市绿化队（从长春市园林工程队分出来）共同管理。此间成为放养牛、羊的牧场。

1965年，行政机构设立“南岭植物园”。1973年3月，恢复“植物园”名称。从1973年起，有计划伐除各种杨树、柳树和榆树（保留部分柳树和榆树）。从1973年至1981年在园内放养各种鹿500余只（其中马鹿20余只、杂交鹿20余只），1982年改为圈养。

长春动物园时期

1974年，“植物园”更名为“长春动物园”。1977年以后，除建5座（狼、狐等）小动物舍外，还修一条下水（从东主环路至公园人工湖）。未进行其它恢复建设。

这期间有两项工作较突出：一是植物造园和树木保护取得很大成绩，当时栽植各种树木118种、3万多株，现已郁闭成林。其中长白赤松（美人松）长得雄伟壮观；另外，沙松、红皮云杉、侧柏等大量种植，增加了景观。另一项成绩是建成长春市第一个君子兰基地，为君子兰的繁育和生产做出了贡献。从1977年—1983年，先后生产君子兰6万多株，长春动物园主任谢成元及其他同志出版和发表了有关君子兰栽培技术书籍和论文。

动植物园建设时期

随着长春市建设的发展和人民生活水平的改善、提高，全市人民对要求开发建设长春动物园为“长春动植物园”的呼声越来越强烈，长春市人大也曾多次立案讨论动植物园的建设问题。

1981年，长春动物园主任谢成元结合全国动物园规划（国家级、地区级、省会级）对“长春动植物园”规划（本规划吸收国内外经验，访问了伪满“新京动植物园”的工作人员、饲养员和伪满规划图的规划技术人员，结合地形地势）进行修改。国内的动物园专家认为此规划科学，属于国内一流水平。1983年，吉林省政府批复《动植物园计划任务书》（吉计基字〔82〕41号）。1984年，长春市市长王家桐专门召开政府常务会议讨论《动植物园建设规划》并批准了规划。规划分三期将动物园建成具有长白山动植物特点的动植物园（按照国家关于动物园的规划要求进行规划，即：以地产动物为主，各种观赏动物控制在200种左右并按动物进化顺序由低级向高级排列，动物馆舍充分体现“馆舍集中，动物活动场地宽大，有利于动物繁殖，便于游人观赏，方便饲养管理”的特点）。

1985年5月1日，长春市政府发出《关于动员社会力量集资联建城建项目的通知》，通知中就恢复动植物园建设为联建的6项工程的第2项工程（长府〔85〕108号）。8月5日，长春市政府办公厅下达了《关于成立长春市建设动植物园指挥部的通知》（长府办〔85〕125）号文)。依照文件，成立建园指挥部，下设指挥部办公室。长春动植物园建设得到社会各界大力支持。共青团长春市委号召、动员全市机关、企事业单位共青团员参加义务劳动，1985年8月中旬，在团市委青工部部长辛力臣和王大林等同志的带领下，拉开了挖湖工程的序幕，总挖方量42,000立方米，由于时值雨季，工程难度大，工程进度较慢，到11月完成了18,000立方米，人工挖出8.8万平方米的湖面并命名为“青年湖”。未完工程，由团市委集资转入建园指挥部，由建园指挥部负责组织完成。

1985年11月，解放军驻长部队进入工地，到1986年底，挖湖工程完成8.2万立方米，湖岸线初见雏形，完成挖方量70%，以后整体工程告一段落。

1986年，长春市政府把建设长春动植物园项目列为为长春市民办的“十件好事”之一。7月20日，长春市建委对长春动植物园扩初设计再次续批复。7月21日，长春计委下达1986年一期工程项目计划通知落实了虎山、雉鸡馆、中型猛兽馆、走禽馆、水禽馆、大象犀牛馆、斑马馆、供热（含锅炉房）工程、托儿所等10项工程计划和资金。在省、市领导的重视和关怀下，使解放后沉睡了40年的动植物园开始进行重新规划建设。

在“人民城市人民建”口号的号召下，省政府领导带头，到长春动植物园工地参加义务劳动。省、市政府机关和部分厂、矿等18个单位为长春动植物园建设筹集建设资金144,133元，39个单位积极参加长春动植物园建设义务劳动。

1987年8月，完成“三通一平”和部分动物馆舍的恢复建设工作，长春动植物园第一期工程基本结束。

1987年9月，长春胜利公园的动物全部搬迁到基本建设成型的长春动植物园中。

长春动植物园期

1987年9月15日，长春动植物园建成开园，吉林省委书记高狄正式为其定名为“长春动植物公园”并亲自请宋任穷同志题写园名；长春动植物园建园指挥部还派公园支部书记司玉芳专程到北京请中国书法家协会主席启功题写园名，这两套“长春动植物公园”书法题字，镌刻于公园正门两侧大理石墙壁上，分外醒目。

经过开发建设初步完成的长春动植物公园，一期建设工程以人工湖为界，将该园自然分为东部、西部、北部3部分。东半部以展示动物为主，并设有办公区；西部规划的人工山，以植物分布为主，模拟长白山植物垂直分布自然种植各种植物，放养一些动物种类。北部自然种植各种植物，有热带植物厅、儿童动物园、游乐设施、检疫隔离区（已被电业部门占用）。东、西、北3部分有3座桥相联。

第一期工程完成建设资金1,900万元。完成馆舍建筑面积为9,000平方米；道路6,000平方米；各种管线4,400延米；1座砼桥梁。

1987年9月15日开园至12月末，接待游客达25万人次。得到了省、市领导、外宾、长春市各界人士和广大人民群众的普遍好评，认为长春动植物公园建设有特色，动物馆舍造型美观、大方、功能合理，色调协调，具有园林建筑特性。被中国公园协会评为“名园”（见1999年9月版《中国名园》84页）。

1994年6月13日，由长春动植物公园和吉林省华侨实业股份有限公司合建东方游乐园。12月，吉林省林业厅在长春动植物公园设立“吉林省野生动物救护中心”举行挂牌仪式。

1997年初，长春市园林管理处改革，重新组建为长春市绿化管理处、长春市园林规划设计研究院、长春市公园管理处，长春动植物公园隶属于长春市公园管理处。7月22日，为纪念中国吉林省与日本国宫城县缔结友好城市十周年，中日合作建设的仿日微缩风景园“吉林·宫城友谊园”在长春动植物公园东部建成剪彩。吉林省省长王云坤题写园名“吉林宫城友谊园”。建此园，中方提供1.3万平方米面积的占地和规划图纸及适于公园栽植的树木种类。

1997年9月15日，公园举行纪念开园10周年“园庆”活动，公园编印了《辉煌十年》画刊和《长春市动植物公园史料汇编》，长春市副市长安莉欣然题词“焕然一新”，社会各界对动植物公园1987年~1997年10年来的发展建设成就给予高度评价。

2001年5月30日，长春市园林绿化局转发市编办“长编[2001]76号、长编[2001]13号”文件，长春动植物公园为市属公园，行政级别由科级晋为处级单位。核定单位（正、副处级行政职务）领导指数为4人，内设机构有：办公室（党政综合）、管理科、总务科、动物饲养科、技术科。核定中层干部（科级）指数6人（办公室为2人，其余科室均为1人），核定人员编制为285人。

2002年5月30日，公园动物表演场和儿童动物园建成并举行竣工典礼。动物表演场占地面积3600平方米，儿童动物园占地总面积7684平方米。9月20日，北京市人民政府、北京科委、北京麋鹿生态实验中心向长春市人民政府赠送麋鹿交接仪式在长春市动植物公园麋鹿馆举行，祝业精市长讲话。

2003年6月，长春市物价局长物价[2003]81号，正式批准长春市动植物公园门票价格实行每人次10元。6月15日，俄罗斯伊尔库茨克州国防运动委员会主席向长春市人民政府赠送高加索牧羊犬幼崽一只（雌性），赠送仪式长春市动植物公园儿童动物园举行，王学战副市长讲话。

2005年9月，经过多年艰苦的科研实验，公园突破大鸨人工孵化、育雏一系列技术难关，终于攻克了大鸨育雏成活这一世界性课题，达到大鸨种群建设国内一流水平。10月至11月末，公园自行对猴山进行全面维修，并维修公园各动物馆舍周边硬覆盖。

从2006年6月开始，在长春市园林绿化局的大力推动下，公园向市里有关部门申报国家AAA级旅游（景点）区工作。按照国家AAA级旅游（景点）区的标准要求，公园先后完成游客服务中心和医务室的改造，新建一处占地6，100平方米165个泊位的停车场。增加了便民措施，设置了游人休闲车服务项目，加强了安全综合治理和卫生工作，更换了动物说明牌和导游牌。编印完成《管理规范汇编》，制作了公园宣传片DVD光盘和宣传画册，公园在“旅游交通、游览、安全、卫生、邮电服务、旅游购物、综合管理、资源及环境保护”八个方面全面改善提高，8月1日，通过了市旅游局的初步检查；8月25日，通过省旅游局、省质量监督所、市旅游局国家AAA级旅游（景点）区评定组的检查。11月24日，吉旅管理字[2006]29号正式批准长春市动植物公园为国家AAA级旅游（景点）区。

2007年年初，长春市新一届市长崔杰提出从根本上改造建设动植物公园的意见，指示长春市园林绿化局全面研究规划好长春市动植物公园。在长春市园林绿化局领导下，先由长春市动植物公园形成初步改造意见后，再由长春市园林规划设计研究院进行方案设计，经过面向社会公示和修改，于7月17日，邀请全国动物园专家，在长春世界雕塑公园召开“长春市动植物公园改造规划专家咨询会”。会后，根据专家意见，正式向市委、市政府提交立项申请。

2007年7月28日，长春市南关区政府在长春市动植物公园建立“长春市南关区地震宏观观测基地”举行挂牌仪式。8月25日，公园园刊《同在蓝天下》创刊（吉林省内刊准印证编号为JN01-O97）并正式出版。

2007年9月15日是长春市动植物公园建设开园20周年纪念日，公园将以此为契机，通过政府建园改造，大干快上，打造品牌，向国家AAAA级旅游（景点）区进步，争创国家AAAAA级旅游（景点）区。

养牛场是免税的,如何设定会计科目

养牛场是免税的，如何设定会计科目？

养牛场的会计核算与工业企业大同小异，只需增设“生产性生物资产”和“生产性生物资产累计折旧”两个会计科目即可。

按照企业会计准则的规定，这两个科目的核算如下：

生产性生物资产

一、本科目核算企业（农业）持有的生产性生物资产原价。

二、本科目可按“未成熟生产性生物资产”和“成熟生产性生物资产”，分别生物资产的种类、群别、所属部门等进行明细核算。生产性生物资产发生减值的，可以单独设定“生产性生物资产减值准备”科目，比照“固定资产减值准备”科目进行处理。

三、生产性生物资产的主要账务处理。

（一）企业外购的生产性生物资产，按应计入生产性生物资产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

（二）自行营造的林木类生产性生物资产、自行繁殖的产畜和役畜，应按达到预定生产经营目的前发生的必要支出，借记本科目（未成熟生产性生物资产），贷记“银行存款”等科目。

（三）天然起源的生产性生物资产，应按名义金额，借记本科目，贷记“营业外收入”科目。

（四）育肥畜转为产畜或役畜，应按其账面余额，借记本科目，贷记“消耗性生物资产”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。产畜或役畜淘汰转为育肥畜，按转群时的账面价值，借记“消耗性生物资产”科目，按已计提的累计折旧，借记“生产性生物资产累计折旧”科目，按其账面余额，贷记本科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

（五）未成熟生产性生物资产达到预定生产经营目的时，按其账面余额，借记本科目（成熟生产性生物资产），贷记本科目（未成熟生产性生物资产）。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

（六）择伐、间伐或抚育更新等生产性采伐而补植林木类生产性生物资产发生的后续支出，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。生产性生物资产达到预定生产经营目的后发生的管护、饲养费用等后续支出，借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”等科目。

（七）处置生产性生物资产，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按已计提的累计折旧，借记“生产性生物资产累计折旧”科目，按其账面余额，贷记本科目，按其差额，借记“营业外支出——处置非流动资产损失”科目或贷记“营业外收入——处置非流动资产利得”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

四、本科目期末借方余额，反映企业生产性生物资产的原价。生产性生物资产累计折旧。

1、本科目核算企业（农业）成熟生产性生物资产的累计折旧。

2、本科目可按生产性生物资产的种类、群别、所属部门等进行明细核算。

3、企业按期（月）计提成熟生产性生物资产的折旧，借记“农业生产成本”、“管理费用”等科目，贷记本科目。处置生产性生物资产还应同时结转生产性生物资产累计折旧。

4、本科目期末贷方余额，反映企业成熟生产性生物资产的累计折旧额。其他诸如房屋、牛舍、运输工具、机器器械，符合固定资产条件的，仍按固定资产的核算方法核算；土地、专利等符合无形资产条件的，仍按无形资产的核算方法核算。至于你说到的免税，《农产品注释范围》中的鲜奶，是指各种哺乳类动物的乳汁和经净化、杀菌的乳汁。税率为13%；市场上的纯牛奶、新增微量元素的高钙纯牛奶、补铁纯牛奶、花生牛奶、等，则都属于经过若干工业生产程式加工制成，不属于鲜奶，适用税率为17%。按政策规定经批准予以免税的，作为补贴收入核算。也就是说，增值税按规定核算，只是不再缴纳，转作补贴收入即可，借：应交税金，贷：补贴收入。关于生产成本的问题，企业会计准则规定，生产性生物资产达到预定生产经营目的后发生的管护、饲养费用等后续支出，是作为“管理费用”核算的，所以损益表中的生产成本，只填当期生产性生物资产和固定资产提取折旧进入农牧生产成本的部分就行了。

一、建账

如果是手工账，建账一般有几个程式和准备：

1）准备会计账簿——现金日记账、银行存款日记账（没有银行开户不用此账本）、明细分类账、总分类账

2）准备会计凭证——原始凭证（收据、入库单、出库单、销售单、报销单、工资表等），记账凭证（一般多数企业使用收付转凭证）

3）设定会计科目——将经常用到的会计科目找出，写在口取纸上，贴上在账簿的右侧或上方，每个明细科目之间留出几页，备登记使用

4）根据会计业务编制会计记账凭证，如果是新建企业，第一笔应该是借：银行存款贷：实收资本。其他按实际发生编制凭证

至此，账就算建好了，接下来是初始登记了。

二、初始登记

资产负债表的年初数主要有这么几笔：

1）实收资本，即注册资金，如果是个体户没有注册资金，可以按实际情况填写

2）银行存款余额，与库存现金一并填写在货币资金

3）存货，可以按实际成本或盘点金额填在年初数，如果只有数量没有单价，可以参照同类市场价

4）固定资产，只要是使用年限一年以上，同时能为企业带来经济利益流入的均可记入固定资产，新准则取消了对单位价值的要求

5）负债，主要是你们欠付的货款、借款等，如果没有年初数可以填0

如果年初数有遗漏可以在下月记入，只当是本年发生的。

利润表是时期数，不涉及账户余额，直接从今年开始计算即可。

三、农业企业主要会计处理，以奶牛养殖为例：

1）购入种苗和发生的养殖费用（人工费、水电费、饲料、场地租金、装置折旧等）

借：生产性生物资产-奶牛

贷：应付职工薪酬/库存现金/累计折旧等

2）奶牛开始产奶，计提折旧

借：农业生产成本

贷：生产性生物资产累计折旧

3）牛奶入库

借：库存商品-牛奶

贷：农业生产成本

4）牛奶售出后

借：主营业务成本

贷：库存商品-牛奶

收入和期末结转与其他企业一样，不赘述。

我也没做过这个，但是施工企业的帐是用完工百分比的方法；基本科目有工程施工

工程结算，工程施工—毛利，主营业务收入，主营业务成本。

就是这些了。

按照企业会计制度的科目设定建账就可以了，只是在记账的时候在管理费用中明确开发费用的部分

非企业单位中参照行政事业单位会计制度

养牛场是如何扫圈的？

1、养牛场处理废弃物的方法养牛场区内应于生产区的下风处设贮粪池，粪便及其他污物应有序管理，每天应及时除去牛舍内及运动场子褥草、污物和粪便，并将粪便及污物运送到贮粪池。

2、场内应设牛粪尿、褥草和污物等处理设施，废弃物遵循减量化、无害化和资源化原则。

2、养牛场应建在地势高燥、背风向阳、地下水位较低，具有缓坡的北高南低，总体平坦地方。切不可建在低凹处、风口处，以免排水困难，汛期积水及冬季防寒困难。

水产养殖会计科目：

（一）成本核算物件

水产业一般以水产品品种为成本核算物件。水产养殖的主要产品有鱼、虾、贝类、藻类、鱼种、鱼苗等。

（二）成本专案：

1.直接材料，指直接用于养殖生产的苗种、饲料、肥料和材料等。其中：苗种指直接用于养殖生产的鱼苗、鱼种、虾苗、蟹苗、贝苗、藻苗、水生植物的种子等，孵化用的亲鱼、亲虾也属于本专案；饲料指直接用于养殖生产的各种饲料；材料指直接用于养殖生产的各种渔需物资和渔具等低值易耗品摊销等。"

2.直接人工，指直接从事水产养殖人员的工资、工资性津贴、奖金、福利费。

3.其他直接费，指除直接材料、直接人工以外的其他直接费用。

4.制造费用，指应摊销、分配计入各产品的间接生产费用。

（三）成本计算公式

每万尾鱼苗成本=育苗期的全部生产费用/育成鱼苗万尾数每万尾（千克）

鱼种成本=育种期的全部生产费用/育成鱼种万尾（千克）数

多年放养成鱼单位（千克）成本=（捕捞前各年发生的生产费用+本年生产费用）/成鱼总产量

逐年放养成鱼单位（千克）成本=本年成鱼放养的全部费用/本年成鱼产量

海水养殖成鱼单位成本=（捕捞前各年结转的生产费用+当年发生的生产费用+捕捞费用）/海水养殖成鱼总产量

见<<小企业会计制度>>

筹建期，你们就应该把所有以后能用得上的科目，就都要进行设定的。

对一筹建期发生的费用。

按新准则的规定，计入管理费用的。

也就是在发生时，直接计入管理费用（资本化条件的除外）

可以参考《房地产开发企业会计制度》，一般应按照成本专案设定二级明细，然后为下述三级明细等。有些应归集为固定资产，如斗车等。由于比较多，这里节选一些暂时够用了，以后的事靠你自己慢慢研究喽。

对于一般房地产开发专案而言，由开发成本和开发费用两大部分组成。

(一)开发成本

共有八项：

1．土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照***前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民***颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据专案所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2．土地征用及拆迁安置补偿费。

(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方***可以依据法定程式，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发专案或其他建设专案使用。因出让土地使原

用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3．前期工程费。

前期工程费主要包括：

(1)专案的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按专案总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

4．建安工程费。

它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、装置及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等装置及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估演算法、单位指标估演算法、工程量近似匡演算法、概算指标估演算法以及类似工程经验估演算法等估算。

5．基础设施费。

它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估演算法来计算。

6．公共配套设施费。

它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

7．不可预见费。

它包括基本预备费和涨价预备费。依据专案的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。

8．开发期间税费。

开发专案投资估算应考虑专案在开发过程中所负担的各种税金和地方***或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设专案投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。

(二)开发费用

开发费用是指与房地产开发专案有关的管理费用、销售费用和财务费用。

1．管理费用。

可按专案开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。

2．销售费用。

它指开发建设专案在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：

(1)广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；

(2)销售代理费。约为销售收入的1．5％一2％；

(3)其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。

以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。

3．财务费用。

它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

一、开发产品成本的内容

开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在专案开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。开发产品成本按其用途，可分为以下四类：

1．土地开发成本。

土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用地)所发生的各项费用。

2．房屋开发成本。

房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。

3．配套设施开发成本。

它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4．代建工程开发成本。

它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所发生的各项费用支出。

二、房地产开发成本核算物件

开发产品成本核算物件是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发专案的特点及实际情况，按照下列原则，选择成本核算物件：

1．一般的开发专案，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算物件。

2．同一开发地点、结构型别相同的群体开发专案，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算物件。

3．对于个别规模较大、工期较长的开发专案，可以结合经济责任制的需要，按开发专案的一定区域和部位，划分成本核算物件。

成本核算物件应在开发专案开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

三、房地产开发成本专案

开发产品成本专案一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。

1．土地征用及拆迁补偿费：

指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。

2．前期工程费：

指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、***代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。

3．基础设施费：

指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的装置及安装费都在基础设施费专案内归集。

4．建筑安装工程费：

指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。

5．配套设施费：

指为开发专案服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、脚踏车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本专案内。

6．开发间接费：指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发专案而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。

目前我国房地产开发企业经营规模、经营范围、经营方式等各不相同。比如，就土地开发而言，有些企业只进行建设场地地面的清理平整，将原有建筑物、障碍物拆除，就算完成土地开发；而有些企业除进行地面的清理平整，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设，做到七通一平，才算完成土地开发等。所以，每一个开发企业应根据前述成本专案的设定原则，结合开发专案的具体情况，有选择地设定成本专案。

四、开发产品成本核算程式

(一)应设定核算的账户

为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设定下列账户：

1．“4301开发成本”账户。

本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发专案的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设定二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算物件进行明细核算。

2．“4302开发间接费”账户。

本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算物件的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设定明细账户。

(二)开发产品成本核算程式

开发产品成本的核算程式是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程式是：

1．归集开发产品费用。

(1)在专案开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算物件，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

(2)为专案开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算物件，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。

通过上述程式，将应计人各成本核算物件的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。

2．计算并结转已完开发产品实际成本。

计算已完开发专案从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。

3．按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。

即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。

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