养牛场建设工程施工 关于牛舍的建设
大家好,今天来为大家分享养牛场建设工程施工的一些知识点,和关于牛舍的建设的问题解析,大家要是都明白,那么可以忽略,如果不太清楚的话可以看看本篇文章,相信很大概率可以解决您的问题,接下来我们就一起来看看吧!
关于牛舍的建设
钢结构比较实用,建造牛棚结构材料采用较小、较薄的角钢、槽钢就可以了,使用钢结构在牛棚迁移是不会有浪费,混凝土相对就只有报废了,屋面使用水泥瓦或石棉瓦都可以,费用不是很高,如果想盖一个像样点的屋面不妨使用彩钢板,使用彩钢我认为没什么必要因为牛舍稍微进入点雨水应该不会有什么影响。
肉牛场建筑的配置有哪些要求
(1)设计原则
修建牛舍的目的是为了给牛创造适宜的生活环境,保障牛的健康和生产的正常运行。花较少的资金、饲料、能源和劳力,获得更多的畜产品和较高的经济效益。为此,设计肉牛舍应掌握以下原则。
①符合牛舍环境质量要求:一个适宜的环境可以充分发挥牛的生产潜力,提高饲料利用率。一般来说,家畜的生产力20%~30%取决于环境。不适宜的环境温度可以使牛的生产力下降10%~30%。如果没有适宜的环境,即使喂给全价饲料,饲料也不能最大限度地转化为畜产品,从而降低了饲料利用率。由此可见,修建牛舍时,必须符合牛对各种环境条件的要求。牛舍生态环境质量要求见表7-3。
表7-2牛舍生态环境质量要求
表7-3牛舍空气环境质量要求
*:PM10为直径≤10微米的可吸入颗粒物;TSP为总悬浮颗粒物。
②符合生产工艺要求:肉牛生产工艺包括牛群的组成和周转方式,运送草料、饲喂、饮水、清粪等,也包括测量、称重、采精输精、防治、生产护理等技术措施。修建牛舍必须与本场生产工艺相结合。否则,必将给生产造成不便,甚至使生产无法进行。
③符合卫生防疫要求:流行性疫病对牛场会形成威胁,造成经济损失。通过修建规范牛舍,为牛创造适宜环境,将会防止或减少疫病发生。此外,修建牛舍时还应特别注意卫生要求,以利于兽医防疫制度的执行。要根据防疫要求合理进行场地规划和建筑物布局,确定牛舍的朝向和间距,设置消毒设施,合理安置污物处理设施等。
④做到经济合理:在满足以上3项要求的前提下,牛舍修建还应尽量降低工程造价和设备投资,以降低生产成本。因此,牛舍修建要尽量利用自然界的有利条件(如自然通风、自然光照等),尽量就地取材,采用当地建筑施工习惯,适当减少附属用房面积。
(2)肉牛场建筑物的配置要求
肉牛场内各建筑物的配置要因地制宜,有利于生产,便于防疫、安全等,做到整齐、紧凑,土地利用率高和节约投资,经济实用。
①牛舍:我国地域辽阔,南北、东西气候相差悬殊。牛舍的建筑也要求不同,北方要求防寒,南方要求防暑,中部地区既要考虑冬季防寒,又要考虑夏季防暑,因此,牛舍的建筑形式也不一样。
牛舍的形式依据饲养规模和饲养方式而定。牛舍的建造应便于饲养管理,便于采光,便于夏季防暑,冬季防寒,便于防疫。修建多栋牛舍时,应采取长轴平行配置,当牛舍超过4栋时,可以2行并列配置,前后对齐,相距10米以上。
②饲料库:饲料库建造位置应选在离每栋牛舍的位置都较适中,而且位置稍高,既干燥通风,又利于成品料向各牛舍运输的地方。
③干草棚及草库:干草棚及草库尽可能地设在下风向地段,与周围房舍至少保持50米距离,单独建造,既防止散草影响牛舍环境美观,又要达到防火安全。
④青贮窖或青贮池:青贮窖或青贮池建筑选址原则同饲料库。位置适中,地势较高,防止粪尿等污水污染,同时要考虑进出料时运输方便,降低劳动强度。
⑤兽医室:隔离牛舍应设在牛场下风头,而且相对偏僻一角,便于隔离,减少空气和水的污染传播。
⑥办公室和职工宿舍:设在牛场之外地势较高的上风头,以防空气和水的污染及疫病传染。养牛场门口、办公室和职工宿舍应设消毒室或消毒池,并由专人看管。
(3)饲养工艺及设计参数
①肉牛饲养方式:包括拴系饲养和不拴系饲养。当前多采用拴系饲养,饲喂、刷拭、清粪等作业,都在牛舍内进行,舍外设运动场和饮水装置,供牛自由运动和饮水。这种牛舍的优点是,能个别饲养,分别对待,母牛发情容易观察,如有疾病或不正常现象,容易发现,及时处理或治疗,可以做到冬季防寒、夏季防暑。缺点是造价较高。
②分群管理:肉牛一般分为3个饲养阶段:第1阶段为6月龄以前的犊牛阶段;第2阶段为7~18月龄的育成阶段;第3阶段为18月龄以后的生产阶段(或育肥生产或繁殖生产)。各阶段分群分舍饲养。育成阶段和生产阶段还要考虑公母分群饲养管理。
③牛舍形式:按牛舍的使用要求和围护结构,可分为封闭式、半开放式和开放式棚舍等。按牛床在舍内的排列可分为单列和双列、对头和对尾式。20头以下一般采用单列式,20头以上宜采用双列或多列式。育肥牛舍可以采用双列开放式,1栋牛舍50~100头饲养规模。另外,根据牛舍饲养对象不同又可分为种公牛舍、繁殖牛舍、育成牛舍、分娩牛舍等。
④饲养密度:采用散放饲养方式,每头牛所需牛舍面积(包括舍内和舍外场地)见表7-4。
表7-4每头肉牛所需的面积
注:引自国外标准。
散放饲养的育肥牛,每圈宜养10~20头。
拴系饲养肉牛牛床占用面积,6月龄以上育成母牛1.4~1.5米2/头,成年牛2.1~2.3米2/头。
⑤环境因素:牛的耐热性差,耐寒性强,在适宜的温度范围之外,其生产性能降低。防寒温度界限为4℃,防热温度界限为25℃。
(4)牛舍建筑
①建舍要求:牛舍建筑要根据当地的气温变化和牛场生产用途等因素来确定。建牛舍要因陋就简、就地取材、经济实用,还要符合兽医卫生要求,做到科学合理。有条件的,可建质量好的经久耐用的牛舍。
牛舍内应干燥,冬暖夏凉,地面应保温、不透水、不打滑,且污水、粪尿易于排出舍外。舍内清洁卫生,空气新鲜。由于冬春季风向多偏西北,牛舍以坐北朝南或朝东南好。牛舍要有一定数量和大小的窗户,以保证太阳光线充足和空气流通。房顶有一定厚度,隔热保温性能好。舍内各种设施的安置应科学合理,以利于肉牛生长。
②基本结构
A.地基与墙体:基深80~100厘米,砖墙厚24厘米,双坡式牛舍脊高4.0~5.0米,前后檐高3.0~3.5米。牛舍内墙的下部设墙围,防止水汽渗入墙体,提高墙的坚固性、保温性。
B.门窗:门高2.1~2.2米,宽2.0~2.5米。门一般设成双开门,也可设上下翻卷门或推向墙体一侧的单边门。封闭式的窗应有一些,高1.5米,宽1.5米,窗台高距地面1.2米为宜。
C.屋顶:肉牛舍最常用的是双坡式屋顶。这种形式的屋顶可适用于较大跨度的牛舍,可用于各种规模的各类牛群。这种屋顶既经济,保温性又好,而且容易施工修建。
D.牛床和饲槽:肉牛场多为群饲通槽喂养。牛床一般要求长1.6~1.8米,宽1.0~1.2米。牛床坡度为1.5%,牛槽端位置高。牛床建筑材料可以用水泥、砖或直接用土。水泥地面不能光滑;砖地是用砖立砌;土质牛床是把地面铲平,铺砂石之后,再铺一层三合土,夯实即可。小规模牛场以土质牛床为好。
饲槽设在牛床前面,以固定式水泥槽最实用,其上宽0.6~0.8米,底宽0.35~0.40米,呈弧形,槽内底高出牛床0.2~0.3米,槽内缘高0.4米(靠牛床一侧),外缘高0.6米(靠走道一侧),槽上装有横柱,距地面165厘米,供拴牛用。为操作简便,节约劳力,应建高通道,高出牛床0.3米,低槽位的道槽合一式为好。即槽外缘和通道在一个水平面上。
E.通道和粪尿沟:对头式饲养的双列牛舍,中间通道宽1.4~1.8米。通道宽度应以送料车能通过为宜。如果建道槽合一式,道宽3米为宜(含料槽宽)。粪尿沟宽应以常规铁锨正常推行宽度为宜,宽0.25~0.3米,深0.15~0.3米,倾斜度1∶50~100。
F.运动场、饮水槽和围栏:运动场的长度应与牛舍长度一致对齐为宜,这样整齐美观,充分利用地皮。宽度应参照每头牛10米2(育肥牛5米2)设计而计算得出。运动场要有一定坡度,便于排水。运动场可采用一半水泥或砖地面,一半泥土地面,中间设隔离栏。土质地面在干燥时开放,下雨或潮湿时关闭。牛随时都要饮水,因此,除舍内饮水外,还必须在运动场边设饮水槽。槽长3~4米,上宽70厘米,槽底宽40厘米,槽高40~70厘米。每25~40头牛应有一个饮水槽。运动场周围要建造围栏,可以用钢管建造,也可用水泥桩柱加刺线建造,高1.5~1.8米,要求结实耐用。
(5)牛舍建造
①封闭式牛舍:多采用拴系饲养。又分为单列式和双列式2种。
A.单列式:只有一排牛床。这类牛舍跨度小,易于建造,通风良好,适宜于建成半开放式或开放式牛舍,这类牛舍适用于小型牛场。
B.双列式:有两排牛床。一般以100头左右建一幢牛舍,分成左右2个单元,跨度10~12米,能满足自然通风的要求。尾对尾式中间为清粪道,两边各有一条饲料通道。头对头式中间为送料道,两边各有一条清粪通道。对于封闭式牛舍,这2种排列方式以尾对尾的排列方式应用较广。因牛头对窗,有利于呼吸新鲜空气,冬季易于照射阳光,减少疾病的传染,还可避免粪尿污染墙壁,保持墙壁清洁,比较卫生,但分发饲料时稍感不便。头对头式的优缺点正好与尾对尾式相反。
②半开放式牛舍:半开放式牛舍三面有墙,向阳一面敞开,有顶棚,在敞开一侧设有围栏。这类牛舍的开敞部分在冬季可以遮拦形成封闭状态。从而达到夏季利于通风,冬季能够保暖,使舍内小气候得到改善。这类牛舍相对封闭式牛舍来讲,造价低,节省劳动力。
③塑膜暖棚牛舍:塑膜暖棚牛舍属于半开放式牛舍的一种,是近年来北方寒冷地区推出的一种较保温的半开放式牛舍。就是冬季将半开放式或开放式肉牛舍用塑料薄膜封闭敞开部分,利用太阳能和牛体散发的热量,使舍温升高,同时塑料薄膜也避免了热量散失。
阳光是暖棚的主要热源,因此,设计建设暖棚时首先要解决好采光问题,特别是冬季,阳光弱,气温低,应最大限度地使阳光透射到暖棚内部。
修筑塑膜暖棚牛舍要注意以下几个问题:
A.选择合适的朝向:塑膜暖棚牛舍应采用坐北朝南,东西延长的方位。早晨严寒和大气污染严重、阳光透过率低的地区,以偏西为好,这样可以延长午后日照时间,有利于夜间保温。早晨不太严寒、大气透明度高的地区以偏东为宜,以便于早晨采光。偏东和偏西以5°左右为宜,不宜超过10°。
B.选择合适的塑料薄膜:应选择对太阳光透过率较高,而对地面长波辐射透过率较低的聚乙烯等塑膜,其厚度以80~100微米为宜。
C.合理的屋面角:屋面角是指暖棚屋面与地面的夹角。不同纬度的最佳采光屋面角不同,见表7-5。
表7-5不同纬度的最佳采光屋面角(°)
D.合理设置通风换气口:棚舍的排气口设在棚舍顶部的背风面,上设防风帽、排气口的面积以20厘米×20厘米为宜。进气口设在暖棚舍内墙1/2处的下部,面积是排气口面积的一半,每隔3米远设置一个排气口。
④装配式牛舍:装配式牛舍以钢材为原料,工厂制作,现场装备,属敞开式牛舍。屋顶为镀锌板或太阳板,屋梁为角铁焊接;U形食槽和水槽为不锈钢制作,可随牛只的体高随意调节。
装配式牛舍室内与普通牛舍基本相同,其适用性、科学性主要体现在屋架、屋顶和墙体及可调节饲喂设备上。
屋架梁是由角钢预制,待柱墩建好后装上即可。架梁上边是由角钢与圆钢焊制的檩条。
屋顶自下往上是由3毫米厚的镀锌铁皮,4厘米厚的聚苯乙烯泡沫板和5毫米厚的镀锌铁皮瓦构成,屋顶材料由螺丝贯串固定在檩条上,屋脊上设有可调节的风帽。
墙体四周60厘米以下为砖混结构(围栏散养牛舍可不建墙体)。每根梁柱下面有一钢筋水泥柱墩,其他部分为水泥沙浆面。墙体60厘米以上部分分为3种结构:屋顶两端的月牙部分及饲养员宿舍、草料间两边墙体为“泰克墙”,它的基本骨架是由角钢焊制,角钢中间用4厘米厚泡沫板填充,骨架外面扣有金属彩板,骨架里面固定一层钢网,网上水泥沙浆抹面;饲养员宿舍、草料间与牛舍隔墙为普通砖墙,外墙水泥沙浆;牛舍前后两面60厘米以上墙体部分安装活动卷帘。卷帘分内外2层,外层为双帘子布中间夹腈纶棉制作的棉帘,里边一层为单层帘子布制作的单帘,两层卷帘中间安装有钢网,双层卷帘外有防风绳固定。
装配式牛舍系先进技术设计,适用、耐用和美观,且制作简单,省时,造价适中。
A.适用性强:保温,隔热,通风效果好。牛舍前后两面墙体由活动卷帘代替,夏季可将卷帘拉起,使封闭式牛舍变成棚式牛舍,自然通风效果好。屋顶部安装有可调节风帽。冬季卷帘放下时通风调节帽内蝶形叶片使舍内氨气排出,达到通风换气效果。
B.耐用:牛舍屋架、屋顶及墙体根据力学原理精心设计,选用优质防锈材料制作,既轻便又耐用,一般使用寿命在20年以上(卷帘除外)。
C.美观:牛舍外墙采用金属彩板(蓝色)扣制,外观整洁大方,十分漂亮。
D.造价适中:按建筑面积计算,每平方米造价为砖混结构、木质结构牛舍的80%左右。
E.建造快:其结构简单,工厂化预制,现场安装。因此省时,一栋标准牛舍一般在15~20天即可造成。
养牛场是免税的,如何设定会计科目
养牛场是免税的,如何设定会计科目?
养牛场的会计核算与工业企业大同小异,只需增设“生产性生物资产”和“生产性生物资产累计折旧”两个会计科目即可。
按照企业会计准则的规定,这两个科目的核算如下:
生产性生物资产
一、本科目核算企业(农业)持有的生产性生物资产原价。
二、本科目可按“未成熟生产性生物资产”和“成熟生产性生物资产”,分别生物资产的种类、群别、所属部门等进行明细核算。生产性生物资产发生减值的,可以单独设定“生产性生物资产减值准备”科目,比照“固定资产减值准备”科目进行处理。
三、生产性生物资产的主要账务处理。
(一)企业外购的生产性生物资产,按应计入生产性生物资产成本的金额,借记本科目,贷记“银行存款”等科目。
(二)自行营造的林木类生产性生物资产、自行繁殖的产畜和役畜,应按达到预定生产经营目的前发生的必要支出,借记本科目(未成熟生产性生物资产),贷记“银行存款”等科目。
(三)天然起源的生产性生物资产,应按名义金额,借记本科目,贷记“营业外收入”科目。
(四)育肥畜转为产畜或役畜,应按其账面余额,借记本科目,贷记“消耗性生物资产”科目。已计提跌价准备的,还应同时结转跌价准备。产畜或役畜淘汰转为育肥畜,按转群时的账面价值,借记“消耗性生物资产”科目,按已计提的累计折旧,借记“生产性生物资产累计折旧”科目,按其账面余额,贷记本科目。已计提减值准备的,还应同时结转减值准备。
(五)未成熟生产性生物资产达到预定生产经营目的时,按其账面余额,借记本科目(成熟生产性生物资产),贷记本科目(未成熟生产性生物资产)。已计提减值准备的,还应同时结转减值准备。
(六)择伐、间伐或抚育更新等生产性采伐而补植林木类生产性生物资产发生的后续支出,借记本科目,贷记“银行存款”等科目。生产性生物资产达到预定生产经营目的后发生的管护、饲养费用等后续支出,借记“管理费用”科目,贷记“银行存款”等科目。
(七)处置生产性生物资产,应按实际收到的金额,借记“银行存款”等科目,按已计提的累计折旧,借记“生产性生物资产累计折旧”科目,按其账面余额,贷记本科目,按其差额,借记“营业外支出——处置非流动资产损失”科目或贷记“营业外收入——处置非流动资产利得”科目。已计提减值准备的,还应同时结转减值准备。
四、本科目期末借方余额,反映企业生产性生物资产的原价。生产性生物资产累计折旧。
1、本科目核算企业(农业)成熟生产性生物资产的累计折旧。
2、本科目可按生产性生物资产的种类、群别、所属部门等进行明细核算。
3、企业按期(月)计提成熟生产性生物资产的折旧,借记“农业生产成本”、“管理费用”等科目,贷记本科目。处置生产性生物资产还应同时结转生产性生物资产累计折旧。
4、本科目期末贷方余额,反映企业成熟生产性生物资产的累计折旧额。其他诸如房屋、牛舍、运输工具、机器器械,符合固定资产条件的,仍按固定资产的核算方法核算;土地、专利等符合无形资产条件的,仍按无形资产的核算方法核算。至于你说到的免税,《农产品注释范围》中的鲜奶,是指各种哺乳类动物的乳汁和经净化、杀菌的乳汁。税率为13%;市场上的纯牛奶、新增微量元素的高钙纯牛奶、补铁纯牛奶、花生牛奶、等,则都属于经过若干工业生产程式加工制成,不属于鲜奶,适用税率为17%。按政策规定经批准予以免税的,作为补贴收入核算。也就是说,增值税按规定核算,只是不再缴纳,转作补贴收入即可,借:应交税金,贷:补贴收入。关于生产成本的问题,企业会计准则规定,生产性生物资产达到预定生产经营目的后发生的管护、饲养费用等后续支出,是作为“管理费用”核算的,所以损益表中的生产成本,只填当期生产性生物资产和固定资产提取折旧进入农牧生产成本的部分就行了。
奶牛养殖场的会计科目的设定一、建账
如果是手工账,建账一般有几个程式和准备:
1)准备会计账簿——现金日记账、银行存款日记账(没有银行开户不用此账本)、明细分类账、总分类账
2)准备会计凭证——原始凭证(收据、入库单、出库单、销售单、报销单、工资表等),记账凭证(一般多数企业使用收付转凭证)
3)设定会计科目——将经常用到的会计科目找出,写在口取纸上,贴上在账簿的右侧或上方,每个明细科目之间留出几页,备登记使用
4)根据会计业务编制会计记账凭证,如果是新建企业,第一笔应该是借:银行存款贷:实收资本。其他按实际发生编制凭证
至此,账就算建好了,接下来是初始登记了。
二、初始登记
资产负债表的年初数主要有这么几笔:
1)实收资本,即注册资金,如果是个体户没有注册资金,可以按实际情况填写
2)银行存款余额,与库存现金一并填写在货币资金
3)存货,可以按实际成本或盘点金额填在年初数,如果只有数量没有单价,可以参照同类市场价
4)固定资产,只要是使用年限一年以上,同时能为企业带来经济利益流入的均可记入固定资产,新准则取消了对单位价值的要求
5)负债,主要是你们欠付的货款、借款等,如果没有年初数可以填0
如果年初数有遗漏可以在下月记入,只当是本年发生的。
利润表是时期数,不涉及账户余额,直接从今年开始计算即可。
三、农业企业主要会计处理,以奶牛养殖为例:
1)购入种苗和发生的养殖费用(人工费、水电费、饲料、场地租金、装置折旧等)
借:生产性生物资产-奶牛
贷:应付职工薪酬/库存现金/累计折旧等
2)奶牛开始产奶,计提折旧
借:农业生产成本
贷:生产性生物资产累计折旧
3)牛奶入库
借:库存商品-牛奶
贷:农业生产成本
4)牛奶售出后
借:主营业务成本
贷:库存商品-牛奶
收入和期末结转与其他企业一样,不赘述。
请教“高尔夫球场建设”会计科目如何设定我也没做过这个,但是施工企业的帐是用完工百分比的方法;基本科目有工程施工
工程结算,工程施工—毛利,主营业务收入,主营业务成本。
就是这些了。
软体开发企业会计科目如何设定按照企业会计制度的科目设定建账就可以了,只是在记账的时候在管理费用中明确开发费用的部分
该如何设定民办非企业的会计科目?非企业单位中参照行政事业单位会计制度
养牛场是如何扫圈的?
1、养牛场处理废弃物的方法养牛场区内应于生产区的下风处设贮粪池,粪便及其他污物应有序管理,每天应及时除去牛舍内及运动场子褥草、污物和粪便,并将粪便及污物运送到贮粪池。
2、场内应设牛粪尿、褥草和污物等处理设施,废弃物遵循减量化、无害化和资源化原则。
2、养牛场应建在地势高燥、背风向阳、地下水位较低,具有缓坡的北高南低,总体平坦地方。切不可建在低凹处、风口处,以免排水困难,汛期积水及冬季防寒困难。
水产养殖会计科目的设定水产养殖会计科目:
(一)成本核算物件
水产业一般以水产品品种为成本核算物件。水产养殖的主要产品有鱼、虾、贝类、藻类、鱼种、鱼苗等。
(二)成本专案:
1.直接材料,指直接用于养殖生产的苗种、饲料、肥料和材料等。其中:苗种指直接用于养殖生产的鱼苗、鱼种、虾苗、蟹苗、贝苗、藻苗、水生植物的种子等,孵化用的亲鱼、亲虾也属于本专案;饲料指直接用于养殖生产的各种饲料;材料指直接用于养殖生产的各种渔需物资和渔具等低值易耗品摊销等。"
2.直接人工,指直接从事水产养殖人员的工资、工资性津贴、奖金、福利费。
3.其他直接费,指除直接材料、直接人工以外的其他直接费用。
4.制造费用,指应摊销、分配计入各产品的间接生产费用。
(三)成本计算公式
每万尾鱼苗成本=育苗期的全部生产费用/育成鱼苗万尾数每万尾(千克)
鱼种成本=育种期的全部生产费用/育成鱼种万尾(千克)数
多年放养成鱼单位(千克)成本=(捕捞前各年发生的生产费用+本年生产费用)/成鱼总产量
逐年放养成鱼单位(千克)成本=本年成鱼放养的全部费用/本年成鱼产量
海水养殖成鱼单位成本=(捕捞前各年结转的生产费用+当年发生的生产费用+捕捞费用)/海水养殖成鱼总产量
见<<小企业会计制度>>
筹建期生产企业用会计科目如何设定筹建期,你们就应该把所有以后能用得上的科目,就都要进行设定的。
对一筹建期发生的费用。
按新准则的规定,计入管理费用的。
也就是在发生时,直接计入管理费用(资本化条件的除外)
急问???如何设定建厂工程的会计科目及明细可以参考《房地产开发企业会计制度》,一般应按照成本专案设定二级明细,然后为下述三级明细等。有些应归集为固定资产,如斗车等。由于比较多,这里节选一些暂时够用了,以后的事靠你自己慢慢研究喽。
对于一般房地产开发专案而言,由开发成本和开发费用两大部分组成。
(一)开发成本
共有八项:
1.土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照***前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民***颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据专案所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2.土地征用及拆迁安置补偿费。
(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区,国家和地方***可以依据法定程式,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发专案或其他建设专案使用。因出让土地使原
用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3.前期工程费。
前期工程费主要包括:
(1)专案的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按专案总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。
4.建安工程费。
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、装置及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等装置及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估演算法、单位指标估演算法、工程量近似匡演算法、概算指标估演算法以及类似工程经验估演算法等估算。
5.基础设施费。
它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估演算法来计算。
6.公共配套设施费。
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
7.不可预见费。
它包括基本预备费和涨价预备费。依据专案的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1~6项之和为基数,按3%一5%计算。
8.开发期间税费。
开发专案投资估算应考虑专案在开发过程中所负担的各种税金和地方***或有关部门征收的费用。在一些大中城市,这部分费用在开发建设专案投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。
(二)开发费用
开发费用是指与房地产开发专案有关的管理费用、销售费用和财务费用。
1.管理费用。
可按专案开发成本构成中前1—6项之和为基数,按3%左右计算。
2.销售费用。
它指开发建设专案在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项:
(1)广告宣传费。约为销售收人的2%一3%;
(2)销售代理费。约为销售收入的1.5%一2%;
(3)其他销售费用。约为销售收入的0.5%一1%。
以上各项合计,销售费用约占销售收人的4%一6%。
3.财务费用。
它指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。
一、开发产品成本的内容
开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在专案开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动,是考核房地产开发工作质量的一项综合指标,是制定开发产品销售价格的基础。开发产品成本按其用途,可分为以下四类:
1.土地开发成本。
土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用地)所发生的各项费用。
2.房屋开发成本。
房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。
3.配套设施开发成本。
它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4.代建工程开发成本。
它是指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所发生的各项费用支出。
二、房地产开发成本核算物件
开发产品成本核算物件是指在开发产品成本的计算中,为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发专案的特点及实际情况,按照下列原则,选择成本核算物件:
1.一般的开发专案,以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算物件。
2.同一开发地点、结构型别相同的群体开发专案,开竣工时间相近、由同一施工单位施工的,可以并为一个成本核算物件。
3.对于个别规模较大、工期较长的开发专案,可以结合经济责任制的需要,按开发专案的一定区域和部位,划分成本核算物件。
成本核算物件应在开发专案开工前确定,一经确定就不能随意改变,更不能相互混淆。
三、房地产开发成本专案
开发产品成本专案一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。
1.土地征用及拆迁补偿费:
指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用,包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用(如耕地占用税)。
2.前期工程费:
指企业在前期准备阶段发生的各项费用,包括总体规划设计费、可行性研究费、***代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。
3.基础设施费:
指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化(包括排污、排洪、环卫)等,这些设施发生的装置及安装费都在基础设施费专案内归集。
4.建筑安装工程费:
指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。
5.配套设施费:
指为开发专案服务的,不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用,如锅炉房、水塔、公共厕所、脚踏车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本专案内。
6.开发间接费:指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发专案而发生的各项费用支出,包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列,应在“管理费用”中核算。
目前我国房地产开发企业经营规模、经营范围、经营方式等各不相同。比如,就土地开发而言,有些企业只进行建设场地地面的清理平整,将原有建筑物、障碍物拆除,就算完成土地开发;而有些企业除进行地面的清理平整,还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设,做到七通一平,才算完成土地开发等。所以,每一个开发企业应根据前述成本专案的设定原则,结合开发专案的具体情况,有选择地设定成本专案。
四、开发产品成本核算程式
(一)应设定核算的账户
为核算开发企业的开发成本,企业可根据其本身经营开发的业务要求,设定下列账户:
1.“4301开发成本”账户。
本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用,贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发专案的实际成本。本账户应按开发成本的种类,如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设定二级明细账户,并在二级明细账户下,按成本核算物件进行明细核算。
2.“4302开发间接费”账户。
本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,贷方登记分配计入开发成本各成本核算物件的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设定明细账户。
(二)开发产品成本核算程式
开发产品成本的核算程式是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程式是:
1.归集开发产品费用。
(1)在专案开发中发生的各项直接开发费用,直接计入各成本核算物件,即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。
(2)为专案开发服务所发生的各项开发间接费用,可先归集在“开发间接费”账户,即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。
(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费,按一定的方法分配计入各开发成本核算物件,即借记“开发成本”总分类账户和明细账户,贷记“开发间接费”账户。
通过上述程式,将应计人各成本核算物件的开发费用,归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。
2.计算并结转已完开发产品实际成本。
计算已完开发专案从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户,即借记“开发产品”账户,贷记“开发成本”账户。
3.按已完开发产品的实际功能和去向,将开发产品实际成本结转进入有关账户。
即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户,贷记“开发产品”账户。
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