农村买房养牛怎么办证(购买农村集体房该怎么写协议)-菲力牛肉网

农村买房养牛怎么办证(购买农村集体房该怎么写协议)

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购买农村集体房该怎么写协议

论农村集体房屋买卖合同的效力当前位于农村的房屋主要有两类，一类是农村村民在依法取得的宅基地上建造的房屋；另外一类是农村集体所有的房屋。前一类房屋的所有权属于农村村民，而后一类房屋的所有权主体比较复杂。在实践中城市商品房买卖，城市私房买卖比较常见，所涉问题学者论及较多，而农村集体房屋房屋买卖所涉及的有关问题却鲜有论述，笔者在本文中试对该类房屋买卖合同的效力作一些粗浅的探讨。一、农村集体房屋买卖合同的出卖人对合同效力的影响《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农村集体所有的土地依法属于村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；己经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；己经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。据此，农村集体土地一般属于村农民集体和乡（镇）农民集体所有，由村集体经济组织、村民委员会、村民小组、乡（镇）农村集体经济组织经营管理；作为例外，如果村内因历史原因己经存在两个以上农村集体经济组织，那么可以分别属于这些农村集体经济组织的农民集体所有。相应的，农村集体房屋一般属于村集体经济组织、村民委员会、村民小组、乡（镇）农村集体经济组织等所有，但是这些集体组织的成员在法律上既不是集体房屋的共同共有人,也不是按分共有人,因此在出卖农村集体房屋时应该遵循相关法律的规定,否则将导致买卖合同无效.(一)出卖村民委员会所有的房屋.村民委员会是村民自我管理,自我教育,自我服务的基层群众性自治组织,它的任务之一是办理本村的公共事务和公益事业,筹集村办学校,村建道路等公益事业的经费,因此在筹集资金办理公益事业时有可能出卖属于其所有的闲置的集体房屋,从而成为集体房屋买卖合同的出卖人,但是出卖集体房屋时并不是村民委员会负责人能够一个人说了算,<<中华人民共和国村民委员会组织法>>第十九条第(八)项规定,涉及村民重大利益的事项应当由村民会议决定,很显然出卖集体房屋,处分集体财产应当属于涉及村民重大利益的行为.另外根据该法第十七条第二款规定,召开村民会议,应当有本村十八周岁以上村民的过半数参加或者有本村三分之二以上户的代表参加,所作决定应当经到会人员的过半数通过.实践中村民委员会出卖集体房屋往往由村民委员会负责人与买受人签订合同,然后加盖村民委员会公章,没有经过法定程序,这样的买卖合同应当被认定为无效.(二)出卖村民小组所有的房屋.按照<<中华人民共和国村民委员会组织法>>第十条规定,村民委员会可以按照村民居住状况设若干村民小组,小组长由村民小组会议推选.<<浙江省实施<中华人民共和国村民委员会组织法>办法>>第八条第三款规定,村民小组会议由本小组有选举权的村民或者户的代表组成.可见,村民小组是村民自治共同体内的一种组织形式,是自治的一个层次,它的权力机关为村民小组会议.村民小组作为全组村民的一种组织,负责经营,管理属于村民小组的集体土地和其他财产,因而可能成为集体房屋买卖合同的出卖人.虽然在村民委员会组织法中没有规定村民小组会议如何行使权利,村民小组内的哪些事务需要经村民小组会议决策通过,但是笔者认为,既然村民小组是村民自治的一个层次,是拥有集体土地和财产的一种组织,那么在处分财产的程序和效力上应该和村民委员会没有实质区别,也就是说,村民小组出卖集体房屋时应当参照村民委员会出卖房屋时的法定程序,否则其行为无效.(三)出卖村经济合作社等集体经济组织的集体房屋.农村经济合作社是为了开展农业集体生产而组成的经济实体,大多数农村的经济合作社与村民委员会两块牌子一套班子,但是有的村也存在两个或两个以上经济合作社,此时经济合作社成为独立的经济实体,社员代表会议为经济合作社的权力机构,社员直接选举经济合作社管理委员会作为其执行机构,涉及集体经济方面的事项,由社员代表会议民主讨论,按大多数人的意见实行民主决策.出卖经济合作社的集体房屋显然涉及该集体的重大利益,必须经社员代表会议讨论通过,否则无效.对此<<浙江省村经济合作社组织条例>>有明确规定,可资参考,该条例规定,集体良田,菜田,果园,山场的合同招标和投标方案,集体企业及其房屋等财产的承包方案和变卖,租赁方案必须经社员会议或社员代表会议讨论决定.该条例虽然属于地方性法规,不能作为判断合同效力的依据,但是其内在法律精神与村民委员会组织法显然是一致的.(四)出卖乡镇企业等集体企业的房屋.<<中华人民共和国乡镇企业法>>第二条规定,‘‘本法所称乡镇企业,是指农村集体经济组织或者农民投资为主,在乡镇(包括所辖村)举办的承担支援农业义务的各类企业”.‘‘乡镇企业具备企业法人条件的,依法取得企业法人资格”.据此乡镇企业分成两类,一为企业法人,一为其他经济组织,但不管性质如何,乡镇企业必须依法实行独立核算,自主经营,自负盈亏.实践中,乡镇企业等集体经济组织出卖厂房等集体房屋十分普遍.具有企业法人资格的乡镇企业,依法享有法人财产权,其处分财产时应该按照法人财产处分的一般规则来进行,这里需要讨论的是不具有企业法人资格的乡镇企业出卖厂房时应该由谁决定.乡镇企业法第十条规定,农村集体经济组织投资设立的乡镇企业,其企业财产权属于设立该企业的全体农民集体所有.因此出卖该类乡镇企业所有的房屋应该由投资者农村集体经济组织决定.至于该农村集体经济组织如何决定才合法有效,上文已作论述.二农村集体房屋买卖合同的买受人对合同效力的影响.农村集体房屋买卖合同属于比较特殊的买卖合同,它不仅表现在出卖人出卖集体房屋必须经过民主决策,多数通过,否则无效,而且更为重要的一点是买受人资格受到很大的限制,也就是说,并不是所有的人都能够成为该类买卖合同的买受人,如果不具备买受人资格的人与农村集体经济组织签订该类买卖合同,将会因主体不适格而导致合同无效.农村集体房屋与农村集体土地不可分离.根据<<中华人民共和国土地管理法>>第六十三条,农民集体所有的土地的使用权不能出让,转让或者出租用于非农业建设,除非符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产,兼并等情形致使土地使用权依法发生转移.因而在集体土地使用权一般不能出让,转让的情况下,集体土地上的房屋若要流转,则大多数情况下只能在同一集体组织成员间转让.具体而言,下列人员可以成为农村集体房屋合同的买受人.1、同一集体组织内部的农民.如果将集体房屋出卖给统一集体组织内部的农民,则只会产生房屋所有权的转移,而不会造成集体土地使用权的转移.2，国家.<<土地管理法>>第二条第三款规定,国家为公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用.在国家征用集体土地时,该集体土地上的房屋必然同时随之转移.3，兼并集体企业的人.<<土地管理法>>第六十三条但书部分规定,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产,兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的,属于集体土地使用权不得出让,转让的例外.当集体企业被兼并时,其集体土地使用权依法转让给兼并者,集体土地上的厂房等集体房屋必然也转移给兼并者.除上述三种受让主体外,还有另外一种情况,它没有受让主体的限制.根据担保法第三十六条第三款的规定,乡镇,村企业的土地使用权不得单独抵押.以乡镇,村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押.当事人设立抵押权的目的是担保其债权能得以实现,在债务履行期届满抵押权人未受清偿,可依法以抵押物折价或者以拍卖,变卖该抵押物所得的价款受偿,这必然导致抵押物的转让.而在拍卖,变卖抵押物时,买受人显然不受任何限制,这是一种例外.除了以上几种情形,在实践中存在为数不少的诸如将集体房屋出卖给城市居民,将一个集体组织的房屋出卖给另一个集体组织及其成员等因违反法律的禁止性规定而应被认定为无效.三农村集体房屋买卖合同标的物对合同效力的影响<<中华人民共和国合同法>>第一百三十二条规定,出卖人的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分.法律,行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定.也就是说作为买卖合同标的物的房屋必须是合法建筑,否则买卖合同无效.因为违章建造的房屋,因其违反法律规定,在未经主管部门处理并补办合法手续之前,不能产生房屋所有权之法律效果,既然违章建筑不能产生所有权,当事人对自己没有所有权的房产进行处分,是无权处分,无权处分的行为是无效的.至于如何判断农村集体房屋为违章建筑,一看有无土地使用证,二看有无合法建房审批手续,只有拥有土地使用权并经依法批准的集体房屋才能成为买卖合同的标的.

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