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养牛山场出租，八家村位置在哪里

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八家村位置在哪里

北京市延庆区井庄镇八家村

一概述

明代有村，因最早来此定居的共有八家，故名。

八家村地处井庄镇域中南部，位于110国道与永西路交汇处，距延庆县城东南约10.2公里，离井庄镇政府5公里，东临果树园村、南至东沟村、西毗张任堡、北距柳沟村。公交车Y8（延庆火车站北广场—艾官营）途径八家村，设有两个公交站点，到达延庆县城约1小时。八家村地处延庆盆地东南缘山口内，位于山前阶地上，属于山区村，以山地为主，地势东高西低，海拔约540米，村周围山上有五座烽火台，有一段明代长城。土壤为淋溶褐土，缺乏水资源，主要靠雨水灌溉，受天气影响较大。

1983年建村委会，辖域面积2.3平方公里，其中耕地面积918亩，山场面积2800余亩。村党支部建于45年，先后有王钦、闫庆云、霍照奎、张政、秦利、张国文、闫红喜、张云、杨秀英担任村党支部书记，现任党委支部书记杨秀荣。有张国文、添富存、杨秀英、王德发、王东良担任村委会主任，有王海明、田富存、张余担任经济合作社社长。曾以种植玉米、高粱、蔬菜等粮食为主，1990年粮食总产量20.8万公斤；1990年全村经济总收入约36.6万元，人均收入约667元。2003年经济总收入183万元，人均收入4679.4元。2009年粮食总产量23.3万公斤，经济总收入405.4万元，人均收入7280元。

全村仍以种植业为主，兼有少量养殖业和民俗旅游。村落内主街呈东西走向，姓氏以张、王、李、闫为主，先祖从何处迁此定居，无考。截止2012年7月，全村共有104户，均为汉族，总人口数325人，其中农业户248人、劳动力210人。全村有0员21名，入党积极分子1名。到2011年底，全村农村经济总收入490.5万元，人均收入8725元。

二经济建设

八家村的经济发展在井庄镇属中等水平。农村产业仍以种植业为主，兼有少量养殖和民俗旅游业。目前全村有养牛户1家，养羊户7家，民俗旅游户1家。村内有50亩山楂树，2011年以每年承包费20万元的价格再次向外出租。另外对外出租山场100亩，租期30年，每年400的租金也也一次性收回。全村农村经济总收入490.5万元，人均收入8725元。

村集体经济方面，目前村集体经济不发达没有支柱型产业。通过两委班子成员认真研究，认为要根据八家村实际情况，充分发挥现有优势，即自然环境游美、土地资源丰富、交通便利、靠近柳沟村，依托柳沟“凤凰城——火盆锅——豆腐宴”为品牌的民俗旅游村。

因此把八家村今后发展经济的思路定位在种植业结构调整和发展民俗旅游业。

三新农村建设

建国前全村以土坯房为主，村内房屋破旧，村民生活贫困。1949年，全村完成土地改革，1955年成立高级合作社，1958年加入人民公社，70年代社员栽植苹果树10余亩、集体经济林100余亩。1989年村内打机井一眼。1990年完成安装自来水工程，全村村民的生活用水有了可靠保障。1995年全村平整土地400亩，次年完成村内低压线路改造项目，基本保障了村民的安全用电。1999年新盖大队部5间房，来年大平再大整土地800亩。2002年村出租土地建砖厂，2004年关闭。2005年，村内完成了1.5公里的进村路的铺设和12000平米的街道硬化工程，完成了全村自来水管道改造工程。2006年八家村进行了环境整治，绿化美化了街道，修建了小广场，安装了健身器材，通过了我县的环境达标验收，并被评为延庆县绿化村。2007年建老年活动中心4间，公园一座；村内对主要街道安装了路灯，安装电灯80盏，太阳能灯20盏，基本实现了亮化。村民的居住条件良好，半数以上农户都是按照国家政策批盖住房，村民的户均住房面积近100平米。2009年修建影剧院8间，提高了村民参加文化娱乐活动的参与性和趣味性。根据新农村建设的推动，八家村内设有老年活动中心、图书文化室。有体育锻炼场地一处，并安装有各类体育锻炼器材。为村民和中小学生活动提供了娱乐场地。

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八家村附近有柳沟村、八达岭长城、北京世园会、八达岭野生动物园、百里山水画廊等旅游景点，有延怀河谷葡萄、延庆葡萄、延庆国光苹果、筒子肉、永宁豆腐等特产。

购买农村集体房该怎么写协议

论农村集体房屋买卖合同的效力当前位于农村的房屋主要有两类，一类是农村村民在依法取得的宅基地上建造的房屋；另外一类是农村集体所有的房屋。前一类房屋的所有权属于农村村民，而后一类房屋的所有权主体比较复杂。在实践中城市商品房买卖，城市私房买卖比较常见，所涉问题学者论及较多，而农村集体房屋房屋买卖所涉及的有关问题却鲜有论述，笔者在本文中试对该类房屋买卖合同的效力作一些粗浅的探讨。一、农村集体房屋买卖合同的出卖人对合同效力的影响《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农村集体所有的土地依法属于村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；己经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；己经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。据此，农村集体土地一般属于村农民集体和乡（镇）农民集体所有，由村集体经济组织、村民委员会、村民小组、乡（镇）农村集体经济组织经营管理；作为例外，如果村内因历史原因己经存在两个以上农村集体经济组织，那么可以分别属于这些农村集体经济组织的农民集体所有。相应的，农村集体房屋一般属于村集体经济组织、村民委员会、村民小组、乡（镇）农村集体经济组织等所有，但是这些集体组织的成员在法律上既不是集体房屋的共同共有人,也不是按分共有人,因此在出卖农村集体房屋时应该遵循相关法律的规定,否则将导致买卖合同无效.(一)出卖村民委员会所有的房屋.村民委员会是村民自我管理,自我教育,自我服务的基层群众性自治组织,它的任务之一是办理本村的公共事务和公益事业,筹集村办学校,村建道路等公益事业的经费,因此在筹集资金办理公益事业时有可能出卖属于其所有的闲置的集体房屋,从而成为集体房屋买卖合同的出卖人,但是出卖集体房屋时并不是村民委员会负责人能够一个人说了算,<<中华人民共和国村民委员会组织法>>第十九条第(八)项规定,涉及村民重大利益的事项应当由村民会议决定,很显然出卖集体房屋,处分集体财产应当属于涉及村民重大利益的行为.另外根据该法第十七条第二款规定,召开村民会议,应当有本村十八周岁以上村民的过半数参加或者有本村三分之二以上户的代表参加,所作决定应当经到会人员的过半数通过.实践中村民委员会出卖集体房屋往往由村民委员会负责人与买受人签订合同,然后加盖村民委员会公章,没有经过法定程序,这样的买卖合同应当被认定为无效.(二)出卖村民小组所有的房屋.按照<<中华人民共和国村民委员会组织法>>第十条规定,村民委员会可以按照村民居住状况设若干村民小组,小组长由村民小组会议推选.<<浙江省实施<中华人民共和国村民委员会组织法>办法>>第八条第三款规定,村民小组会议由本小组有选举权的村民或者户的代表组成.可见,村民小组是村民自治共同体内的一种组织形式,是自治的一个层次,它的权力机关为村民小组会议.村民小组作为全组村民的一种组织,负责经营,管理属于村民小组的集体土地和其他财产,因而可能成为集体房屋买卖合同的出卖人.虽然在村民委员会组织法中没有规定村民小组会议如何行使权利,村民小组内的哪些事务需要经村民小组会议决策通过,但是笔者认为,既然村民小组是村民自治的一个层次,是拥有集体土地和财产的一种组织,那么在处分财产的程序和效力上应该和村民委员会没有实质区别,也就是说,村民小组出卖集体房屋时应当参照村民委员会出卖房屋时的法定程序,否则其行为无效.(三)出卖村经济合作社等集体经济组织的集体房屋.农村经济合作社是为了开展农业集体生产而组成的经济实体,大多数农村的经济合作社与村民委员会两块牌子一套班子,但是有的村也存在两个或两个以上经济合作社,此时经济合作社成为独立的经济实体,社员代表会议为经济合作社的权力机构,社员直接选举经济合作社管理委员会作为其执行机构,涉及集体经济方面的事项,由社员代表会议民主讨论,按大多数人的意见实行民主决策.出卖经济合作社的集体房屋显然涉及该集体的重大利益,必须经社员代表会议讨论通过,否则无效.对此<<浙江省村经济合作社组织条例>>有明确规定,可资参考,该条例规定,集体良田,菜田,果园,山场的合同招标和投标方案,集体企业及其房屋等财产的承包方案和变卖,租赁方案必须经社员会议或社员代表会议讨论决定.该条例虽然属于地方性法规,不能作为判断合同效力的依据,但是其内在法律精神与村民委员会组织法显然是一致的.(四)出卖乡镇企业等集体企业的房屋.<<中华人民共和国乡镇企业法>>第二条规定,‘‘本法所称乡镇企业,是指农村集体经济组织或者农民投资为主,在乡镇(包括所辖村)举办的承担支援农业义务的各类企业”.‘‘乡镇企业具备企业法人条件的,依法取得企业法人资格”.据此乡镇企业分成两类,一为企业法人,一为其他经济组织,但不管性质如何,乡镇企业必须依法实行独立核算,自主经营,自负盈亏.实践中,乡镇企业等集体经济组织出卖厂房等集体房屋十分普遍.具有企业法人资格的乡镇企业,依法享有法人财产权,其处分财产时应该按照法人财产处分的一般规则来进行,这里需要讨论的是不具有企业法人资格的乡镇企业出卖厂房时应该由谁决定.乡镇企业法第十条规定,农村集体经济组织投资设立的乡镇企业,其企业财产权属于设立该企业的全体农民集体所有.因此出卖该类乡镇企业所有的房屋应该由投资者农村集体经济组织决定.至于该农村集体经济组织如何决定才合法有效,上文已作论述.二农村集体房屋买卖合同的买受人对合同效力的影响.农村集体房屋买卖合同属于比较特殊的买卖合同,它不仅表现在出卖人出卖集体房屋必须经过民主决策,多数通过,否则无效,而且更为重要的一点是买受人资格受到很大的限制,也就是说,并不是所有的人都能够成为该类买卖合同的买受人,如果不具备买受人资格的人与农村集体经济组织签订该类买卖合同,将会因主体不适格而导致合同无效.农村集体房屋与农村集体土地不可分离.根据<<中华人民共和国土地管理法>>第六十三条,农民集体所有的土地的使用权不能出让,转让或者出租用于非农业建设,除非符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产,兼并等情形致使土地使用权依法发生转移.因而在集体土地使用权一般不能出让,转让的情况下,集体土地上的房屋若要流转,则大多数情况下只能在同一集体组织成员间转让.具体而言,下列人员可以成为农村集体房屋合同的买受人.1、同一集体组织内部的农民.如果将集体房屋出卖给统一集体组织内部的农民,则只会产生房屋所有权的转移,而不会造成集体土地使用权的转移.2，国家.<<土地管理法>>第二条第三款规定,国家为公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用.在国家征用集体土地时,该集体土地上的房屋必然同时随之转移.3，兼并集体企业的人.<<土地管理法>>第六十三条但书部分规定,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产,兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的,属于集体土地使用权不得出让,转让的例外.当集体企业被兼并时,其集体土地使用权依法转让给兼并者,集体土地上的厂房等集体房屋必然也转移给兼并者.除上述三种受让主体外,还有另外一种情况,它没有受让主体的限制.根据担保法第三十六条第三款的规定,乡镇,村企业的土地使用权不得单独抵押.以乡镇,村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押.当事人设立抵押权的目的是担保其债权能得以实现,在债务履行期届满抵押权人未受清偿,可依法以抵押物折价或者以拍卖,变卖该抵押物所得的价款受偿,这必然导致抵押物的转让.而在拍卖,变卖抵押物时,买受人显然不受任何限制,这是一种例外.除了以上几种情形,在实践中存在为数不少的诸如将集体房屋出卖给城市居民,将一个集体组织的房屋出卖给另一个集体组织及其成员等因违反法律的禁止性规定而应被认定为无效.三农村集体房屋买卖合同标的物对合同效力的影响<<中华人民共和国合同法>>第一百三十二条规定,出卖人的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分.法律,行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定.也就是说作为买卖合同标的物的房屋必须是合法建筑,否则买卖合同无效.因为违章建造的房屋,因其违反法律规定,在未经主管部门处理并补办合法手续之前,不能产生房屋所有权之法律效果,既然违章建筑不能产生所有权,当事人对自己没有所有权的房产进行处分,是无权处分,无权处分的行为是无效的.至于如何判断农村集体房屋为违章建筑,一看有无土地使用证,二看有无合法建房审批手续,只有拥有土地使用权并经依法批准的集体房屋才能成为买卖合同的标的.

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